地产降低资金成本提升估值吗

双方正在就新协议进行磋商。乌克兰总统亚努科维奇表示 地产：降低资金成本 提升估值 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

降息符合市场对于货币政策的预判，有助成交持续回暖：我们在11年年度策略和12年一季度策略中，已经提出货币政策将会出现转变预期，进入二季度后，提出随着CPI的回落将给利率下调提高空间，并提出六月份是个时间窗口，因此本次降息是完全符合前期对于货币政策的预判。本次降息窗口打开后，在目前的宏观背景下，我们认为未来货币政策还将持续微调，未来在存款准备金与利率方面都存在进一步调整的空间。我们也相信降息只是中央政府“稳增长”组合拳的第一步。随着利率的下调我们认为改善性需求将逐步入市，这部分需求对于金融杠杆成本非常敏感，近期我们调研发现大户型成交有所提升，随着改善性需求的逐步入市将有助成交的持续。

资金成本下降有利于提升估值：目前房地产企业负债都处于较高的水平，降息有助于缓解开发企业的财务负担。从信托利率水平来看，自三月份以来信托利率已经有了明显的降低，近期房地产企业信托利率在12%，远低于过去15%以上的水平。房企前期在房价下调与资金成本高涨的背景下被压缩了大部分利润空间，我们认为随着资金成本的下调，企业NAV估值会有相应的上升。

随着资金成本的向下趋势的形成以及土地市场价格的下降，房地产开发企业将会逐步加大取地的力度，从而保证未来的项目平均利润水平。市场担忧的行业盈利能力开始逐渐出现拐点，这也将直接影响地产股估值。

继续建议超配地产：降息对于资金密集型的房地产行业无疑是利好，特别是对于有息负债率高企的公司，将会直接缓和其财务压力。我们看好地产股的逻辑没有变化，货币政策与产业政策微调的背景下，成交量的恢复催生了地产股的反弹行业。在目前市场担心企业盈利能力下降的背景下降息无疑更有意义。龙头企业开始加大拿地的力度，表明在其他企业放缓脚步的同时龙头企业并没有放缓新开工，这将保证龙头企业在下半年乃至明年的整体的货量，从而使得行业进一步向龙头企业集中。我们建议积极配置一线地产股，分析行业集中度提升带来的超额收益。我们并不认为“降息”是所谓反向思维中最佳卖点，我们也早在前期报告中提示，地产股投资机会已经从单纯博弈思维中走出，基本面的变化将最终引导股票走强，地产股我们仍建议超配。进入到 季度，部分重大资产重组预期的公司（一级土地整理、工业园区以及持有型物业类型）也将具有交易型机会，建议予以关注。