地产降息为改革护航荐股吧

地产：降息为改革护航 荐17股 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

事项：

11月21日，中国人民银行决定，自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍；其他各档次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当简并。

评论：

本次降息方向合预期，但时点超预期，地产股价并未提前充分反映，后市将补涨、反弹即便央行此前有PSL、MSL等工具的推出做铺垫，本次降息的时点也是超预期的，但方向在预料之内。从地产龙头的股价表现看，8月初至今持续震荡、没有实现相对收益，唯有部分改革、转型类房企走出独立于板块的行情。表明地产股价并没有充分反映“降息”预期，后市有望补涨、反弹。

我们认为，本次降息与以往最大的不同：是“为改革保驾护航”和“单纯刺激”的区别以往两轮降息，是着眼于需求端，单纯刺激，忽略了改革，而本轮降息是在以改革为导向、向改革要红利来推动经济可持续发展的背景下推出的，目的是为改革保驾护航！从过去一年多国内政治、经济、社会发生的一系列变化可以看出习李政府以改革促发展的决心——一、习总书记认为中国经济未来将处在“新常态”，在这个认识下，习李政府对经济增速放缓早有预见性，对经济放缓的容忍度也明显提高： 总理早有表示“7.5%的底线是个误解，高一点、低一点都可以”。

二、习李政府自上台以来即凝聚社会共识、宣示重启改革：

1.习总书记上任第一站即造访改革发祥地——深圳；2.以当年蛇口精神“实干兴邦”要求新一届领导集体； .尝试、推广“自由贸易区”；4.十八届三中全会《关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出60项改革内容涵盖国企、金融、财税、政府职能、城镇化、司法、人大制度、反腐、对外开放等内容，范围之广、力度之大可谓空前；5.京津冀一体化上升至国家战略；6.提出“一带一路”战略构想；7. 总理频频表态“如果说刺激，我们宁愿用改革来刺激，释放更多市场红利”；8.持续、深入推动反腐、深化市场化改革、深化国企改革、推动区域战略实施。

上述改革的推动，需要稳定的经济环境；在这个时点上降息的推出，是创造稳定的经济环境来为改革“保驾护航”。

多位重仓的基金经理表示 降息减轻购房人月供负担，短期内将引发潜在购房者的入市紧迫感、提振购房需求本次降息中各期限贷款利率均下降40个基点，5年期以上贷款利率调整为6.15%。在假设按基准利率获得住房按揭贷款的前提之下，我们对购房时贷款100万至500万，贷款10年至 0年分别进行了月供压力的测算。根据测算结果显示，若购房人按基准利率贷款 00万、20年，降息之前，每月月供还款额为22456元；在下降40个bp之后，每月的月供还款额降低为2175 元，每月还款额减少702元。不同贷款额度，不同贷款年限的各类住房按揭贷款平均月供减少幅度在 %左右。

今年各地限购政策的放松、6月央行“喊话”支持首套房贷款、“9 0”新政的出台等一系列举动对楼市的刺激有限，利率的优惠并没有真正得到落实。本次降息对于购房者来说，相当于在此前的利率基础上打94折，在房价不变的假设下，提升了购房者的支付能力。

最关键的是，降息在短期难免会引发潜在买房人“政府是在救市”的预期（虽然我们认为降息根本上是为改革保驾护航），入市紧迫感会增强。以深圳为例，降息后第一天市场异常火爆，1500套房源引来5000人抢房大军，入市紧迫感可见一斑。从舆论导向来看，媒体也铺天盖地冠之以“明天不买房，一年又百忙”来描述本次降息影响。因此，降息在短期内是可以提振房市的整体信心和预期的，前期积压的需求将在短期内得到一定程度的释放。短期购买力的释放也支撑了我们此前对于行业整体“销售温和改善、毛利率缓慢修复”的判断。

.降息将降低房企财务费用，据测算将导致地产股14、15年EPS分别增厚0.7%和5.0%本次降息将降低房企的融资成本，增厚业绩。房地产上市企业的银行贷款期限多为1- 年，此次降息幅度为40个基点下降至6.00%。截止2014年三季报，1 1家房地产开发类上市公司累计有息负债约达12155亿元。假设有息负债规模保持不变，本次降息之后，2014、15年全板块将减少利息支付5. 亿元（14年按剩余40天进行计算）、48.62亿元。按整体法估算，14年全行业EPS平均增厚约2.4厘，15年平均增厚约22.1厘。重点覆盖的上市公司年业绩将平均增厚0.7%和5.0%。