地产静待各地政策细则牛

地产：静待各地政策细则 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

报告要点四月份地产股的走势可以用惨不忍睹来形容，不理性终归结束。正如上个月月报我们所强调的催发春季成交的反弹因素是否是常态，新政出台后，我们明显看到了全国成交下滑趋势已确立。本已下降明显的同比数据将迎接更迅速下降的环比数据。

总结经验后 新国十条是否有持续性和可操作性？我们并不认同市场关于新政是过渡政策判断以及未来政策将观察市场变化再决定是否出台这2个观点。

无论从金融系统限制购买 套房贷还是部分城市限购房这些看似回归计划经济的新政，只充分说明一个问题，那就是管理层对中国目前房地产行业的反思，在一个人口众多，土地稀少的大国，地产能否兼属自住、改善和投资多重属性。这也就是从去年年底以来，我们一直最担心的问题，行业游戏规则因为非理性的房价可能发生改变。目前看出台的新政，配套的操作办法也逐步出台，各地方政府节后都将落实细则，可操作性极强。

新开工和房地产投资何时下滑？地产股短期无法为投资者获利，我们将研究重点放在判断新开工和房地产投资数据上。近期走访了广州、深圳、北京等地，我们认为开发商意愿已明显出现变化，未开工土地很难再出现开工。但目前房地产投资仍需要观察，这里观察重点是政策对投资抑制问题是否能真正解决。也许4月份全国就开展打击囤地工作能作为最好答案。

本月四大城市成交同比下降幅度继续加大，四月份北京上期房签约面积约为111.55万平米，同比下降28.94%；上海一手住宅成交约1 8.5 万平米，同比下降4 .75%；广州一手住宅成交61.6万平米，同比下降 9.52%；深圳一手住宅成交28.2 万平米，同比下跌62.11%。

市场开始对加息预期有所增强，我们早在去年年底就对资产价格泡沫相对忧虑，一直认为10年上半年加息是大概率事件，建议市场关注5月底的时间窗口。