地产难以抗拒的周期牛

地产：难以抗拒的周期 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

如果想穿平底鞋 美国房地产市场的体系较为完备。主要体现在土地资源端实现完全的自由流动，供给源头的公平定价使得市场整体具备完全市场化竞争的基础。政府通过税收和金融的手段实现行业红利在全民范围的再分配，可以在一定程度上缓解行业整体作为经济刺激手段实施过程中带来财富过度集中问题。公共住房政策从实物分配到金融手段补贴的逐步完善进一步弥补由于房地产过度吸纳社会资源带来的公共福利问题。不过房地产行业在美国历史上也没有摆脱作为政府刺激经济手段的命运。

即使市场化的土地制度，也无法避免因投机及囤积所导致的土地市场价格的大幅波动。无论在正常发展年份（），还是大泡沫时期（），美国地价的波动幅度都超过了房价。而美国地价与房价的关系，同样显示出房价上升由地价上升所推动的规律。

受人口、利率、以及税收财政等因素的影响，美国房地产市场体现出显著的周期性特征。也即，完备的住房保障制度及不动产税制，并不能使美国房地产市场摆脱周期的力量。相反，我们认为使高收入家庭更受益的不动产税收优惠政策，以及房地产金融体系的发达，反而放大了美国房地产市场的投资属性以及周期性的波动。

整体来看，经过长期的发展，美国房地产市场在土地政策，财富分配和社会保障方面都形成了比较有效的运行机制。次贷危机爆发所引发的房地产行业大萧条从根本上来说是国家长期缺乏对银行房屋信贷体系风险监控造成，并不能否认美国房地产行业体系整体的合理性。

结论：

美国房地产市场的体系及机制较为完备。主要体现在土地资源端实现完全的自由流动，供给源头的公平定价使得市场整体具备完全市场化竞争的基础。政府通过税收和金融的手段实现行业红利在全民范围的再分配，可以在一定程度上缓解行业整体作为经济刺激手段实施过程中带来财富过度集中问题。公共住房政策从实物分配到金融手段补贴的逐步完善进一步弥补由于房地产过度吸纳社会资源带来的公共福利问题。但房地产行业在美国历史上也没有摆脱作为政府刺激经济手段的命运。

即使市场化的土地制度，也无法避免因投机及囤积所导致的土地市场价格的大幅波动。同样，受人口、利率、以及税收财政等因素的影响，美国房地产市场体现出显著的周期性特征。也即，完备的住房保障制度及不动税制，并不能使房地产市场摆脱周期的力量。

整体来看，经过长期的发展，美国的房地产行业在土地政策，财富分配和社会保障方面都形成了比较有效的运行机制。次贷危机爆发引发的房地产行业大萧条从根本上来说是国家长期缺乏对银行房屋信贷体系风险监控造成，并不能否认美国房地产行业体系整体的合理性。

美国土地市场多元化的土地市场美国的土地所有制是多元化的，包括私人土地、联邦政府土地、州及地方政府土地。

三者的占比分别为58%、 2%、以及8%。另外还有2%的土地为印第安人保留地。

各种所有制形式之间的土地可以自由买卖及租赁，只要在规划和法律许可的范围内，政府并不干预私人土地的用途。为保护农地，美国于1981年发布《农地保护政策法》，农场主在与政府签定协议保证农地农用后，可获得政府减免税费等一些优惠待遇和政策。美国的政策还允许外国人到美国购买土地。就土地所有制而言，美国的土地市场与我国有非常大的不同。联邦与州等地方政府在土地所有权和使用权上相互独立。在美国所有的土地权属纠纷都由法院解决，政府不担任调解仲裁角色。

土地征用仅能为了公共使用目的美国也存在政府有偿征用土地的制度。但有偿征用必须要满足正当的法律程序、公平补偿以及公共使用（publicuse）三个要素，以避免政府在行使行政权利时通过损害某一个体的利益而使其他个体受益。如果土地的所有者不接受土地的评估价格，关于补偿数额无法达成协议，可到法院起诉，由普通公民组成的民事陪审团将具有最后的裁决权力。