房地产开发投资增速将至低点救市红月收效美食

楼市的萎靡不振对地方经济及下游产业的影响已经显现。

国家统计局6月1 日发布的显示，2014年1~5月，全国房地产开发投资 07 9亿元，同比名义增长14.7%，增速比1~4月回落1.7个百分点。此外，1~5月，商品房销售面积 6070万平方米，同比下降7.8%，降幅比1~4月扩大0.9个百分点。在多位业内人士看来，这样的一组数据并不乐观。

“历史上全国房地产投资增速少见低于15%的，即使是在2008年，都保持在20%的高位。”中原地产首席分析师张大伟对表示，14.7%的投资涨幅创造了最低记录。梳理国家统计局发布的数据也印证了这个说法。

土地市场在过冬

目前，房地产市场降温，市场信心下滑直接影响了房企购地的积极性，土地市场成交放缓。

据中原地产监测，今年5月全国40个大中城市宅地成交仅578公顷，环比回落25%，和前5年月均成交水平相比几近腰斩。尤其是一线城市宅地成交面积创新低。

“以前北京只要出现一宗住宅地块，基本上都会有将近十家或者十多家房企竞争，但今年以来，竞争的激烈程度明显下降，很多地块只有几家房企参与竞拍。”北京一家房企人士对如是说。上海易居房地产研究院发布的报告显示，今年5月，包括北上广深在内的10个典型城市土地成交建筑面积1907万平方米，环比增加10.6%，同比下降27.6%。

“由于多家大型开发商土地储备仍较为充足，在新房市场销售价格下行压力下，开发商的拿地热情会随之大幅减弱，土地市场必然受到影响。”易居房地产研究院研究员吴晓君对说，5月份，多个城市土地供应严重不足，其中北京、上海、深圳、天津都出现土地供应面积同比大幅下降的现象。

土地财政受影响

土地市场底价成交、流拍的现象频频出现，一些城市的土地出让金大幅下滑更是成为地方政府的难题。

一些热门地块也以底价成交。比如广州科学城大体量地块由保利城投28.6亿元以底价摘得。天津七里地块由中冶置业同样以底价49.49亿元摘得。

中国指数研究院最新报告显示，5月全国 00个城市共成交土地1767宗，环比减少19%，同比减少45%；土地出让金总额1 75亿元，环比下降 0%，同比下降 8%。

湾投资集团董事长申威在接受采访时表示，“今年以来，可以明显感觉到三、四线城市的地方政府在推地策略、方法以及招商手段方面越来越多，推地的频度、密度比去年增长了近一倍。”

《45个楼市限购城市土地财政依赖度分析报告》显示，201 年土地财政依赖度超过50%的共有 1个城市，其中杭州、佛山、南京、长沙、三亚等1 个城市依赖度较高，超过了80%，杭州为限购城市中土地财政依赖度最高的城市，高达156.4%；此外，北上广的土地财政依赖度在50%~60%。

相关产业下滑

据统计，1~5月份，房地产开发企业房屋施工面积586081万平方米，同比增长12.0%，增速比1~4月份回落0.8个百分点。其中，住宅施工面积41988 万平方米，增长9.1%。房屋新开工面积59912万平方米，下降18.6%，降幅收窄 .5个百分点。其中，住宅新开工面积42588万平方米，下降21.6%。房屋竣工面积 0700万平方米，增长6.8%，1~4月为下降0. %。

房地产在固定资产投资中长期占比较大。国家统计局的数据显示，201 年房地产投资对GDP的贡献率为1 .6%左右。

房地产业对钢铁、水泥等行业有举足轻重的影响。意达钢材信息首席分析师薛和平表示，去年下半年以来，由于投资增速下降，基建和房地产行业增长规模明显收缩，我国钢铁等大宗原材料行业的需求增速逐步下滑，从此前10%以上的高速增长，转变为5%左右的中速增长。

今年4月(,)材料流通协会公布的行业指数同样不景气。对此，中国建材流通协会常务副会长秦占学表示，全国房地产市场持续了一季度以来的降温态势，上行缺乏动力。“购买力指数”较去年同期同比下降19.5 点，而“人气指数”同比上升14. 2点，购买者观望态势仍在持续，上半年房市成交量下降对装修市场下半年的影响会很大。

市场观察

救市并未带来“红5月”定向降准或让房企间接受益

作为房地产市场的传统旺季，备受关注的“红5月”并没有出现。

中原地产不完全统计显示，自去年下半年以来，已有安徽、浙江、江苏等8个省份共16个城市进行了相关政策的微调或松绑。

该不该救市、如何救市再次引发热议。

多位业内人士向表示，随着市场化调控的思路确立，限购政策的退出是大势所趋，但为了防止市场出现报复性反弹，限购的退出需要循序渐进。此外，加大对首套房贷的支持力度对于刺激房地产市场的作用更加有效。

第一太平戴维斯华南区董事长林木雄在接受采访时表示，目前中国经济增速放缓，如果房地产出现过度低迷，不仅会对经济下行造成更大压力，同时也对地方政府收入造成不利影响，加大地方债务危机的风险。因此对房地产调控适度松绑，对于中国经济稳增长具备积极意义。

卓越集团总裁张远向表示，随着新一届政府的房地产调控思路从行政干预转为市场化调控，即便短期遇到阻力，限购政策的退出也是必然的趋势。

但易居中国执行总裁丁祖昱认为，此番市场调整根源在于供应无节制增加、价格快速攀升、需求萎缩等市场内生性因素所导致，简单地取消限购对促进刚需释放作用有限。同时，取消限购容易被解读为政府开始救市，市场因自身供求失衡的调整节奏被人为缩短或终止了，这对市场化的调节机制是非常不利的。“作为一种行政手段，限购政策退出也是必然，但如何退出需要‘艺术’。”

“在此轮房地产回调的背后，限购政策只是抑制了一部分需求，真正具备杀伤力的应该是紧缩的信贷政策，房地产市场的回暖更依赖于信贷政策的支持。”张远告诉，“如果说上半年房地产市场的低迷是由于银行收缩房贷所致，随着管理层连番表态要求对首次置业提供信贷支持，至少在按揭层面房地产最难熬的时间已经过去，下半年银行势必会加大对首套房贷的支持，相信下半年房地产市场的成交状况会比上半年要好。”

克尔瑞的研究报告认为，此次定向降准，房企可能因此间接受益：一是定向降准其实带来市场资金供应的宽松预期，会使社会资本供应利率下降，房企的融资成本将会有改善；二是在趋冷下，越来越多的中小房企因资金链紧张而退出，新增贷款预计会更多流向实力较强、财务控制较好的房企，这从长期看有利于行业调整，同时银行首套购房放宽条件也会放宽。

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