东吴证券美国房地产市场守得云开未见月明呢

东吴证券：美国房地产市场守得云开 未见月明 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

美国房地产市场“守得云开，未见月明”美国房地产市场的各种数据都处于疲弱的状态，但是这种疲弱状态继续恶化的概率已经很小，房地产市场开始在底部企稳。预期未来房地产市场会缓慢回升，但销售数据和房价依然要在低位徘徊。

美国8月扣除国防的耐用品订单数为1792.54亿美元，环比下降1.22%，超出下降0.4%的预期，为2009年三季度以来环比降幅最大的月份。耐用品新增订单的下滑主要受到汽车及零部件订单下滑的影响，该数据环比下降了4.4%，将数据向下拉动0.76%。由于经济前景具有较大不确定性，耐用消费始终在低位徘徊，即使8月零售数据超预期向好，但其中的汽车及零部件销售依然下滑。因此，汽车及零部件订单下滑是意料中事。而汽车及零部件库存连续上升，预计未来耐用品订单将继续在底部徘徊。

1.美国房地产市场在底部企稳美国8月房地产市场数据喜忧参半，亮点在于房地产市场开始依靠自身力量在底部企稳，大幅向下探底的可能性正在减弱。

从销售数据来看，8月新屋销售折年数为28.8万套，与7月持平，低于市场预期的30万套。销售环比增长率为0%，高于7月的-7.68%。

虽然环比增长率较上月有所回升，但是绝对数值仍然处于历史极低位（见图1）。自1963年至今，28.8万套的新屋销售处于历史上倒数第二的位置，而新屋销售最低数则出现在今年的五月。这一方面是由于经济不景气，地产市场疲弱；另一方面也是因为税收优惠政策刺激下，房地产市场销售都提前至4月，对5月后的几个月份造成冲击。

却卖在了地板价。正确的操作方法是 8月成屋销售为413万套，环比上升7.55%，低于市场预期的8.0%。

由于上月环比大幅下挫27%，本月环比数据反弹是建立在上月基数极低的基础上。但从实际数值来看，依旧处于历史低位（见图2）。成屋销售的统计只包括所有手续完成的房屋销售，由于抵押手续的拖延，部分4月之前达成的合同（可以享受税收优惠政策）在以后几个月份才能计入成屋销售数据。

由于销售数据已经处于历史低位，环比数据都出现上升，而税收优惠政策结束的负面影响逐渐消退，抵押贷款利率不断创出新低，房地产市场大幅下挫已经是小概率事件。但是，房地产市场依靠自身力量快速复苏的可能性同样很低。