地产降价初现端倪覆盖

婉言谢绝毕业留校、科研单位邀请 地产：降价初现端倪 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

近期我们对合肥房地产市场进行调研，走访了当地及外来开发商，并实地调研楼盘。

合肥市场仍处于受限购政策强力压制之中。 月份合肥限购令升级对市场成交造成较大影响，限购后，限购的四大主城区二季度成交面积环比一季度下滑68.0%。截止8月底，成交数据依然未出现回暖现象。

省外需求及本省外地需求受影响较大。据当地开发商介绍，由于合肥具有省会城市“聚集效应”，未限购前，合肥市商品房购买比例为本地占45%，省内外地占45%，省外购房占10%。限购之后，省外购房基本为零，省内外地购房下降至25%左右，外地需求受到较大遏制。

政府对预售证价格监管仍十分严格。目前当地政府对预售证价格进行严格监管，同一楼盘同比价格上涨不能高与5%，即新一期价格不能较上一期上涨5%以上。如果为纯新盘，则价格不能高于周边一手房价5%。

去化下降，存货高企。二季度，合肥市场平均开盘首日去化率为20%-40%，与去年同期相比变化并不明显。而8月开盘当月平均去化率为50%，较二季度略有下降。但同时，由于预售证监管及部分开发商推迟开盘，市场新增供应也有所减少，成交的下降依然快于供应下降速度，因此供销比持续上升，存货高企。

开发商在纯新盘及尾盘中已有降价动作。8月开发商在纯新盘定价中已有降价动作（定价大幅低于周边同类楼盘），及部分开发商在尾盘进行降价清盘。如琥珀五环城，开盘均价为6800元/m2，周边楼盘售价为元/m2，此楼盘为成本定价，项目毛利低于15%，首期开盘后当周去化40%，恒大华府，精装户型尾盘降价1000元/m2，当天100余套去化80%。

调研结论：合肥市目前的购房需求仍处于被政策压制状态，且由于8月部分开发商提前低价推盘入市，造成购房者对降价的预期进一步加强。同时，根据调研楼盘及开发商的推盘安排，判断9月份后供应量将持续走高，加之政府对预售价格的严格监管，新盘以低价促销售的现象将会逐步增多，价格下行的概率较大。