地产降价由郊区扩至市区存销比处历史高位牛

20名车站工作人员手持防暴叉、防暴盾牌以及橡皮棍等防暴工具将这12名男性旅客团团围住。原本想冲进候车厅的一行人一看这阵势顿时傻了眼 地产：降价由郊区扩至市区 存销比处历史高位 - 0 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

会议概要：

政策影响及市场量价概况：青岛的限购政策属于全国房地产市场最严格的一个，同时辅以限贷、限价，对青岛楼市打击很大。2010年，青岛商品住宅主成交量960万平方米；2011年受政策影响，下降到791万，同比下降22%，其中市内七区住宅成交量 24万方，环比下降接近40%，外五市成交量占比上升，由42%上升至55%；预计2012年成交量在800万左右，基本与2011年是持平的。

去年限购政策出台以后，从2011年10月份至今，青岛的降价潮已经由郊区蔓延到市中心，现在城区里的降价潮已经超出预期。整体来看，青岛经历了 轮降价潮：2011年10月份，首先是城阳片区，最近的一个郊区市场，也是一个比较发达的片区，低价开盘引爆的，世贸公园美地降价低于客户预期超过20%；第二轮降价潮是在李沧片区，是青岛市内最偏远的片区，同时也是住宅量比较大的片区，2011年11月底，某大型开发商一个较大体量的盘降价，周边的都迅速跟进；第三轮是一个月前在市南、市北区，市南是青岛的核心区域，这一波降价潮降价百万为标志，降了20%-25%，豪宅项目都有了大幅度的下降。

从成交量来看，限购之后成交量迅速下滑，但到2012年2月份青岛出台房地产公共维修基金政策，商品的成交量短期内的激增，但是缺乏持续性； 月份-4月份成交量就已经恢复到正常状况，到达比较低位的值。由于客户的持续观望，2012年以来全市的成交量151万方，同比下降 0%，七区成交量是同比下降29%。

存销概况：限购以来青岛房地产商品住宅的库存迅速上升，目前已经达到1144万平米，存销比达26，库存压力非常大，目前没有新增的情况下，需要至少两年多的时间才能消化库存。所以整个市场将迎来全面降价的时代。今年月份新开盘共有20个左右，集中在四方、李沧和城阳等地。

需求结构：青岛市场受到三限政策的影响，首置类产品的成交占比稳步上升，已经成为市场的绝对主流。首置产品的占比从2009年的 %上升到2011年的44%，首改产品占比从2009年的40%下降到 1%。但首置首改之和占比较为稳定。

个贷情况：2月份青岛银行首先推出首套住宅房贷款利率八五折优惠，目前已经较普遍，放款周期为2周到1个月。

保障房概况：2011年保障房指标是2.24万套，在去年年终已经全部开工。政府对于保障房的建设力度非常大，执行程度很高。政策房对商品住宅具有一定的市场冲击力。2012年1—2月份，保障房成交量占据住宅成交量的40%。保障房主要集中在土地热点区域，李沧和四方。这里的人口和土地供应，决定了它有施展保障房的空间。

土地市场概况：政府的土地供应没有明显的节奏，土地价格有下降的趋势。

市占率及排名：按照2012年以来的销售额计算，第一是ZH，销售额5.55亿元，市占率 .6 %；第二是海信销售额5. 亿元，市占率 .47%；第三是中南，销售额4.61亿,市占率 .02%；万科是第四，销售额4. 8亿，市场占有率2.6%。按2011年的成交占比，排第一是WK，销售额41.46个亿，第二名是鲁商，22.7个亿，占比 . 8%，去年的中海排名第七，14.41个亿，市场占有率是2.14%。