库存仅剩26月4天卖出两个月货值郑州房价

库存仅剩2.6月，4天卖出两个月货值，郑州房价要起飞？

暗骂一声MMP，老李挂断了置业顾问的，旅游回来一身疲惫，他怎么也不会想到瀚海思念城的房子能卖这么快。

200斤的老李比谁都渴望住进有电梯的房子，1楼到4楼的距离，已是老李身体不能承受之远，面对这住了20年的老房子，老李已到了忍耐的极限。

着急换房的动机让老李看遍了郑州北区所有能叫上名号的楼盘，看来看去最让老李心动的就是瀚海思念城，奈何价格太贵，老李一直在犹豫。

本想五一过后再去看看，谁曾想五一过后，不但房子卖完了，首付都交齐了，等人退房的路都没了！

更有骇人听闻的消息称，五一假期四天，购房者在郑州消化了200亿的货值。

瀚海思念城的火爆屋空亲眼所见，假期里每天，售楼部前的国基路南侧都停满了车，售楼部里更是找不到一个空闲的置业顾问。跟正在排队的购房者闲聊中，屋空发现他们都是来交首付的，看来“五一”假期来看房、选房已晚了。

绿博片区建业橙园的置业顾问也不断打催促屋空，每次的话术都是相同的，“哥，真的没房了，再不来恐怕连顶层的边户都没了！”

朋友圈更是被各个项目的成交喜报刷了屏。

频频刷屏的喜报，外加200亿的销量，“五一”的郑州楼市仿佛火爆得让人看不懂，假期四天强销200亿是真是假？市场的真实情况到底怎样？

我们简单算一下，以郑州主城区均价16203元/㎡计算，200亿的货值，大约是123.4万平米。根据相关数据显示，2019年第一季度郑州商品住宅批准预售面积196.22万平米。

四天的销售额就抵得上第一季度两个月的量，这样的行情恐怕放在2016年也是不敢想象的！

“五一”这200亿的销量也许有水，但郑州楼市热 销、手慢无的现象却是真的。

新房库存撑不过仨月？

4月24日，上海易居房地产研究院发布一季度《中国百城库存报告》。据报告统计，截至3月底，百城新建商品住宅库存总量为45010万平方米，环比下落0.7%。

在49个库存出现下降的城市中，济南、丹东和郑州的同比降幅较大，降幅分别为42%、34%和24%。库存量少，去化周期也在缩短，其中郑州的库存去化周期为2.6个月。

2.6个月的库存去化周期是一个怎样的概念？

克而瑞数据显示，在2016年9月郑州楼市最热的时段，新居库存去化周期为2.5个月，也就是说，目前郑州的新房库存已经与2016年持平。

从房产销量来看，4月郑州新房成交7236套，环比增长102%。再经过“五一”假期这一波狂销，暂且按照200亿的销量，16203元均价和100平米的平均面积计算，“五一”4天郑州销售出去的房子大致为12300套。

3月底库存去化周期是2.6个月的话，现在经过全部4月和五一假期的去化，郑州新房的库存已拉响警报，进入倒计时！

大量土地上市，好戏在后面

新房眼看不够卖了，怎么办呢？加快供地节奏，尽快补充供给！

根据4月17日，自然资源部下发的通知，库存去化周期在6个月以下的城市要加快土地供应量，郑州2.6个月的新居库存去化周期符合要“显著增加并加快供地的范围。”

所以，与二级市场火热相辅相成的是，郑州楼市的一级市场同样热闹。

刚刚过去的4月，郑州土地市场迎来了一波小高潮。4月郑州成交住宅用地23宗，其中主城区成交11宗为住宅用地，这11宗主城区的土地面积约为713.46亩。

从土地供应散布来看，成交地块主要集中在管城、金水、中原、二七四区。管城区无疑是供地大户，成交7宗土地总用地面积392.02亩。

面对如日中天的销售行情，这样的供货节奏明显是不够的，所以土拍的热潮在5月还将继续。

根据公布的数据来看，5月郑州主城区共有13宗地块挂牌出让，面积达536378㎡（约合805亩），起拍总价约51.8亿元。其中管城区6宗（包括2宗仓储用地），惠济区4宗，二七区2宗，金水杨金片区1宗，上街区1宗。

土地大规模的入市，对拯救即将打饥荒的新房市场，效果立竿见影，部分房企刚拍地就迅速进入宣扬开发阶段。

典型案例如碧桂园，4月8日碧桂园携手名门拍得管城区京广南路-中州大道-南四环附近的24、25、26号地块，据悉，这三块地后期项目案名为碧桂园·时期城。

名门是出了名的墨迹，但是有了高周转的碧桂园加入，“456模式”将会加快面包的上架速度。

从2019年楼市稳定的基本面，已经回暖的二级市场销售行情，4、5两个月二十多块土地入市等综合来看，下半年郑州楼市的销售和土地供给将延续稳定增长。

郑州楼市在暖风中走得很稳

金三银四去化良好，单“五一”假期四天郑州房地产市场就销售了200亿的货值，让不少粉丝耽忧楼市重现2016年的噩梦，后台关于“郑州房价是否会上长涨”的发问也纷至沓来。

新居库存去化周期接近2016年，土地供应也在加速，但是置业顾问转达出的信息多是“房子快没了”，而不是“即将涨价”，这是屋空感受到与2016年市场的最大不同。

国家统计局4月16日公布的《2019年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，郑州2019年3月份新建商品住宅销售价格指数环比仅上涨0.4%。

明明卖的很好，也出现了供不应求局面，按照市场规律，应该是涨价的时候。但是一向见风就长的房价，此时却一反常态，变得温温吞吞，房企低价走量的形势反而给人回光返照的隐忧，这究竟是怎么回事？

没有一场销售盛宴是公益性的，这样的回暖局面是在这个特殊时期，多个推手共同促成的。

首先，郑州楼市的回暖与郑州人才落户政策的调整有关。

“五一”期间的购房者中，来自地市的占据大部分。在郑州不少售楼部屋空都听到相似的说法：“人才落户政策放宽，大中专毕业生属于人材范畴，根据人才落户政策，这些在郑州没有房子的人材，在郑州有了购房资历。”

其次，利率的下落也让一部分持观望态度的人入市。

4月份郑州部份银行将首套房贷款利率调剂为上浮15%，相较于之前一直执行的上浮%的利率，下调5个点至少能为购房者省下一部分装修钱。

第三，郑州地铁的最新计划，也为楼市回暖起到了推波助澜的作用。

在最近批复的郑州地铁第三批规划中，有相当一部分没有地铁的区域将有地铁接入。例如，白沙、绿博片区的8号线，常西湖新区的14号，连接惠济北与二7新区的7号线，都为这些区域项目的热 销起到了增进作用。

局部火爆一定程度上掩盖掉了整体冷热不均的现象，其实3、4月份去化率好的房子，要末是价格低于预期，要么是位处有较大利好区域。例如，绿博热 销的碧桂园中央公园，其11500元/㎡的装修房明显低于周边楼盘。市场全面回暖，但并不是全面疯长。

虽然在今年前4个月中，郑州楼市有诸多利好因素的推波助澜，但是随着土地供应量的上升，再结合郑州仍在严进行中的严格调控政策，郑州房价并没有上升的趋势，依旧以稳定为主。

写在最后

从3月到4月再到如今，楼市虽有回暖，但绝对还没有到达拉升房价的地步，稳定依旧是今年郑州楼市的主题。

供不应求的终究结果必将导致价格的上升，好在土地供应在跟上，表明政府在供给侧发力，调整市场结构，平衡供需矛盾。

虽然眼下郑州市面上的新居库存告急，但面对进一步增大土地供应量，下半年在郑州各路房企手中存货还是很多的。所以如果你是刚需，如果你还在考虑买房，错过了上半年下半年依旧可以安心上车，大可不必慌张。

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