地产降息将点燃市场情绪荐股牛

参观体育场。 地产：降息将点燃市场情绪 荐4股 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

我们认为地产股将出现一波由政策推动估值修复的行情，短期来看，下次降息的时间节点目前市场分歧仍较大，除此我们无法发现其他的短期催化剂，因此，预计此次地产行情高度可观而时间有限，建议积极参与。标的推荐，既然是估值推动，所以地产股都会有不等程度的上涨，但考虑到过去半年高周转的地产价值股表现相对题材股滞后，而降息政策主要对价值股利好明显，因此建议一是龙头万科，二是高负债受益明显而项目集中于一二线的泰禾集团、首开股份，三是代理公司世联行。

降息周期再次开启。11月21日晚间，中国人民银行决定，自2014年11月22日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。

政策超预期，直追08年。往前追溯，过去半年地产政策利好不断释放，一是除一线城市外限购令已解除；二是9月底央行发布通知调整房贷政策，还清房贷算首套；三是降息，虽然并非直接针对地产。客观评价，当前政策已直追08年。

有助开发商财务费用降低和购房者月供减少，但实际效果仍需观察。对地产行业来说，理论上来说可以产生两个直接影响，即开发商财务费用降低和购房者月供减少，从而刺激楼市的需求和去化。事实上，一线城市房价目前已有见底回升趋势，统计局最新数据亦显示全国楼市触底迹象，楼市全面回落的风险已大为缓解。往前看，楼市继续回暖应是大概率事件，但考虑到当前的宏观环境和金融条件，预计一线以下的城市表现将继续分化，类似09年、12年全国普涨的态势将很难。但从实际角度，考虑到开发贷和按揭贷的需求是刚性的而利率是弹性的，因此，银行未来是否会上浮开发贷利率或按揭贷折扣(如上浮到基准)，仍需观察。

非常有助于点燃市场投资情绪。当然，对于资金密集而负债率又高的地产股来说，我们认为降息仍非常有助于点燃市场投资情绪。一是估值，以万科为例，14年PE不到6倍，15年不到5倍，仍然处于历史底部；二是业绩，考虑到14年基数不高，15年同比较高增长的概率很大；三是龙头地产股8月之后开始滞涨，近期蓝筹股修复行情亦未有参与和表现。

风险提示：系统性风险；流动性风险。