地产限购政策近期难以放松退出将遵循承继式吗

地产：限购政策近期难以放松 退出将遵循承继式原则 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

原标题：俄官员称已掌握乌克兰军机参与马航MH17空难证据 据《中国经营报》12月2道，住房和城乡建设部(下称住建部)日前知会地方政府，对于限购政策将要于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。而根据多家市场研究机构的统计，至少有10个城市的住房限购措施，将于2011年年底到期。除此之外，住建部还向地方政府知会了包括一般情况下不对已经出台的地方房地产调控政策进行“方向性调整”、楼市调控政策承继性连接等在内的一系列主旨精神。在中央经济工作会议前夕，在政府与企业、中央与地方之间博弈最为激烈的楼市调控，仍看不到放松的迹象。

消息点评尽管该消息未有官方红头文件正式对应，但我们认为基本秉承了中央高层和监管部门近期对于楼市调控的一再表态。据我们统计，截至目前共有46个城市出台了限购令（见图表1，不包括出台限价令城市），其中明确给出限购执行期限的城市共有14个，包括福州、厦门、海口、济南、青岛、石家庄、苏州、徐州、合肥、金华、长春、贵阳、南宁和呼和浩特。其中，除南宁（截至2012年2月29日）、呼和浩特（截至2012年2月29日）和徐州（截至2012年4月 0日）外，其余11个截止时间都为2011年12月 1日。而截至目前为止，限购令即将到期的多数城市尚未对明年限购是否继续执行明确表态，对于该政策的暧昧和骑墙态度可见一斑。

在多地限购令即将到期而政策后续走向不甚明了之际，近期又有多个地方政府接连出台微调政策试探中央政府底线，上演了新一波的中央与地方的博弈小高潮，期间有北京、武汉降低普通住宅标准、杭州出台经济开发区人才住房补贴、成都下放限购资格认定权力、重庆重提购房退税等等，此外，近期央行在三年之后首次宣布下调存款准备金率0.5个百分点，即使银根松动并非针对房地产行业，但这次下调也给政策松绑的博弈小高潮推波助澜了一把，再加之近期市场对于宏观经济下滑风险的顾虑，对于政策放松将早于预期也逐渐甚嚣尘上。

在这种市场放松预期渐起之际，周末住建部对于政策的后续走向给出了明确的观点：（1）对于限购政策将要于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续；（2）秉承一般情况下不对已经出台的地方房地产调控政策进行方向性调整的总体精神，即便现有调控政策进行调整，也将遵循着“承继式”的原则。

我们的理解为：

住建部给出的第一个观点与我们在11月29日的《中银国际房地产周报：政策博弈加剧，成交略有改善》中观点一致，即：目前房地产行业的核心调控政策不具备退出的理由，限购仍将延续。我们主要逻辑如下：行业政策的转向与否主要取决于中央政府对于调控达标的预期和可承受的经济恶化底线这两大方面。一方面，就前者而言，目前房价虽有调整但幅度和持续时间仍然有限，离民众预期相差更远，保障房形成有效供应也尚待时日，房产调控尽管取得初步成果，但显然还未达预期目标，从此点上来讲没有放松政策的理由；另一方面，就后者而言，目前的国内外经济格局虽然错综复杂，但中央针对下滑的风险尚有牌可打，还不至于冒高昂的政治风险来重新依靠房地产救市，诸如信贷定向宽松等政策短期内尚无法惠及地产行业。近期温家宝、 等高层关于楼市调控政策不放松的一再表态表明了中央政府就目前的经济数据来看经济恶化的底线还没有到，楼市调控效果也有待进一步显现。