别墅DNA变异生存

别墅混合型社区是土地政策和市场博弈下的新生代产品，具有很强的生命力。市场对于别墅产品需求的增加，供给却已陷入停滞，在这样的情况下，北京还会出现比较多的别墅混合社区。

■本刊 张满征 朱艺/文

4月25日的早晨，北京构易建筑设计有限公司总经理王涛把一位客户送到机场，便匆匆赶回公司接受的采访。“现在和外地客户接触比较多，来往机场是家常便饭。”作为北京别墅圈里有名的设计师，王涛的忙碌与以前稍有不同。

谈到别墅设计，王涛津津有味地回忆起优山美地的庭院创意和格拉斯小镇的温泉浴室，这些都是他的得意之作。“不过目前在北京我们没有别墅设计任务，都是在外地。”由于待建的独栋别墅项目几近“消失”，王涛只能将自己的本领拿到外地去施展。、

从1998年开始王涛开始负责北京别墅的设计工作，而如今，这位北京别墅盛宴的参与者也要离席了。“现在别墅产品已经没有太多发展空间，开发商改做低密度住宅，这也是未来的趋势。”而在王涛看来，逐渐涌现的“类别墅”产品已经取代独栋成为别墅市场的主角了。

变异的别墅

一直以来，在北京别墅市场上“纯粹”二字就是最大的卖点。无论何种档次的别墅项目都喜欢标榜“纯粹的产品，纯粹的人群”。在开发商和购房者眼中，别墅理应是身份和地位的象征，其居住者也更希望与同样的群体生活在一起。但是随着限地政策作用显现，大量别墅混合社区的出现也宣告着“纯别墅”时代的终结。

“我们并不算能算真正意义上的别墅产品，但这种接近别墅的低密度社区也能满足高品质生活的要求。”中体奥林匹克管理集团总裁陈顺这样简短地概括自己的项目。位于西南五环外的中体奥林匹克花园容积率为1，推出了包括联排、叠拼别墅和板楼在内的多种产品类型，4月中旬，该项目推出了最后一批产品。

为了符合“最低容积率”要求，很多新建的别墅项目不仅增加了双拼、联排产品的比例，甚至采用别墅加公寓的开发模式。有的项目甚至包括了独栋、联排、双拼、叠拼和板楼各个产品类型，而位于房山区的加州水郡项目，除了别墅和花园洋房，更有5万多平方米的酒店式公寓。如今，“别墅混合型社区”已经成为一个新的流行词汇。

有业内人士表示，别墅混合型社区是土地政策和市场博弈下的新生代产品，具有很强的生命力。市场对于别墅产品需求的增加，但供给却已陷入停滞，在这样的情况下，北京还会出现比较多的别墅混合社区。

由于容积率的严格限制，建设低密度的联排，然后再补充一些高密度的住宅是现在比较流行的开发方式，但这样做缺点也很明显。“别墅与公寓居住者同在一个项目，不同群体之间差异过于明显，居住氛围肯定不如单一产品融洽。”对于别墅混合社区的出现，王涛如此评价。在他看来，如果为了追求容积率，不如建设纯粹的多层花园洋房更能保证居住的舒适度。“但是开发商又不想割舍别墅产品，这才是混合社区出现的根本原因。”

王涛的话不乏例证，位于海淀区西外太平庄的紫御府即将开盘，其宣传口号中的一句“三环内罕见别墅”格外引人注目。

但细看之下就会发现，这个容积率为 的住宅项目仅有4套独栋别墅，而两栋10余层的板楼，开发商则宣称“包含平层、跃层、四联排别墅”。

在纯别墅项目即将消失的今天，只要在产品上能和“别墅”二字沾上边，似乎就是项目突出的卖点。

游走在政策边缘

当然除了“最低容积率”的限制，传统的别墅开发商们还必须面对另一个门槛——“90/70”政策。尽管这一政策并没有将大户型住宅完全卡死，但对类别墅产品却足以致命：没有几百平方米的居住面积，别墅生活根本无从谈起。

“90/70”政策很可能从根本上抑制别墅类产品的出现，不过开发商也很精明，现在市场上就出现了突破这一政策的产品。

在很多业内人士眼中，位于顺义区潮白河畔的龙湖·香醍别苑是一个“敢于吃螃蟹”的项目。

“它把两个90平方米以下的户型之间的墙壁打通，就变成了大户型，所以一套房会有两个产权证。很聪明，但也很危险。”一位了解该项目的人士向透露。

为了核实该消息，曾致电龙湖地产营销副总经理蔡雪梅，但对方表示不方便接受提问。而当将问题以短信的形式发给她时，得到的回复是：“从未听说过这样的说法。”

然而当以购房者的身份致电香醍别苑售楼处时，得到的却是截然不同的回答。“我们有155平方米的平层户型，但和别的项目不同的是，这是由一套60多平方米的一居和90平方米的两居拼合的，所以会有两个产权证。”随后销售人员还向介绍贷款“技巧”：因为不能做两笔贷款，所以推荐一次性付清小面积房款，再分期付大面积。

当质疑这种产品的产权存在风险时，销售人员回答：“我们这么做只是规避‘90/70’政策，经相关部门验收后再将中间墙体打通，会以完整户型交房。”

为何香醍别苑要在户型上做这样的文章？“还不是为了增加大户型比例，突出别墅居住感。”知情人这样答道。

在产品类型上，香醍别苑为五至六层板楼，户型主要集中在90～ 20平方米之间。“这种产品不是别墅，也不是洋房，是最靠拢别墅的新生产品形态。”对于香醍别苑的分类，其开发商曾这样宣传。

目前香醍别苑这样的案例在北京还属于第一个，但从中不难看出：别墅的稀缺不仅促使开发商热衷于建设类别墅和混合社区，也使其在提高大户型比例上大费脑筋。在盛宴结束之时，想分别墅的一杯羹也并非那样容易。

“伪别墅”显形

由于对“别墅”没有清晰的定义，开发商在拿地、销售等方面大玩“擦边球”游戏。

2005年，国土资源部地籍司司长樊志全对媒体表示，别墅现在还是指独门独院、两至三层楼形式。如果按照这样的定义，那么，除了独栋别墅，其他形式的联排别墅、空中别墅以及双拼别墅、叠拼别墅等在不在“禁地”范围以内。

模糊不清的界定让精明的开发商窥探到拿地的机会与可能，部分开发商以“低密度住宅”的名义立项取得开发许可，以普通住宅立项造别墅已并不罕见，甚至成为开发商拿地的常用手法。

一些开发商祭出奇招，如工业用地产权改成研发、办公,用50年产权来做别墅。

由北京西山产业投资有限公司开发的位于四季青镇西山地区的中间建筑项目，总建筑面积 0余万平方米，准许销售面积8万多平方米。它为工业用地立项，以研发和办公为主，但是其产品除了工业厂房外囊括了联排、叠拼等形式。“规避了国家在项目建设时对容积率的要求，而且还不受‘90/70’政策的影响。”

据悉，中间建筑联排别墅的户型面积在 80~450平方米，价格为640万~970万元；而其叠拼别墅户型面积在240~ 60平方米，价格为400万~546万元。两者的均价相当于1平方米为17000元。

当问及期付款方式时，对方含糊其辞：“需要贷款的话，要付50％的首付。而且，产权只有50年。”

均价高达 1000元∕平方米、总套数为 00套的自在香山，在北京市房地产交易管理上也赫然显示“办公立项、50年产权”。其二期户型面积在260~2000平方米之间，而其独栋价格在720万~1200万元之间，四层带电梯的楼也高达520万~680万元。

一位男售楼员告诉：“只能一次性付款，而且现在有优惠活动，在打98折的基础上再打99折。”问及为何只能一次性付款的原因时，他的解释有些牵强：“因为是期房。”

而在谈到只有50年的产权的问题时，该售楼员毫无顾忌：“200 年以后国家就不批低密度用地了。而我们公司的这块地是在2004年拿的，开发商只能采取这种办法来建别墅。”

更为离奇的是，作为国家重点扶持的新媒体产业基地文化创意园，在做设计时，就是按照别墅的标准设计的。据知情人士透露，开发商也准备按照别墅卖，预计今年6月份开盘，大概在5000~6000元∕平方米，不过产权只有40年。

“以低密度办公楼、工业用地、旅游项目配套立项的别墅项目在北京占到10％左右。”

关键词：