房企进军商业地产大势所趋孰将独领风骚美食

【文章】来源：信息时报 导语： 业内专家认为，在市场份额这份 蛋糕 有限的情况下，今年国企派、民企派、港资派各呈 八仙过海、各显神通 之势，使出浑身解数抢占市场份额乃是一种必然。著名房地产营销策划专家谢逸枫认为，虽然国企派相对民企派、港资派进军商业地产领域的时间较晚，但在资金及融资方面，国企派将更 业内专家认为，在市场份额这份 蛋糕 有限的情况下，今年国企派、民企派、港资派各呈 八仙过海、各显神通 之势，使出浑身解数抢占市场份额乃是一种必然。著名房地产营销策划专家谢逸枫认为，虽然国企派相对民企派、港资派进军商业地产领域的时间较晚，但在资金及融资方面，国企派将更胜一筹，有可能会 后来者居上 。

民企派

特点：短、平、活

滚动雪球 边拿地边开发

优势：在商业地产开发的胆量和气魄上远超过港资派和国企派，并且在资金和开发能力及规划设计等招商方面，积累了具有一定的资本和经验。

招数：采取 滚动雪球 策略。一边拿商业地块一边开发商业地块，然后用回收资金和销售额再拿地，或者是用商业项目到银行抵押再换钱拿地。

代表：民企派所开发的项目近 0个左右。典型代表有雅居乐、大连万达广州万达广场、合生创展集团的广州T.I.T国际纺织城科贸园、正佳万豪、富力字号写字楼和商业广场及商铺、再煌投资、方龙置业、高德置地集团高德置地广场天地、方园、江南、华安集团、时尚集团和方捷等地下商场。

点评： 滚动雪球 是典型的 老母鸡 房企做法。这种做法虽是中小型房企采取的策略，但不愧为方便、快捷、精明的措施。首先，一边拿商业地块一边开发，然后用回收资金和销售额再拿地等；其次，会用最快方式抢夺市场份额和商业地块，减少因资金链紧张的局面出现；再次，一旦获得一定的利润，便马上收回资金再投入到商业地产开发。

相对国企派，民企派资金实力没有那么雄厚，有的民企资金链甚至相对紧张，采用这些招数，可以在短暂的时间融资，使资金链条顺畅。近几年，民企派在商业地产上突飞猛进，开发的商业项目、销售面积逐渐增多，开发经验也越来越成熟，有的甚至成为领军房企，典型的代表是富力地产。据了解，该房企不仅是住宅市场的地产大亨，目前，在珠江新城在建及待建的商业项目已接近20个，被业内人士称为珠江新城名副其实的商业地产巨鳄，发展前景不容小觑。

港资派

特点：快、短、稳

快刀斩乱麻 拿地即开发

优势：港资派在商业地产运作和项目管理、规划设计及招商经验等方面非常成熟，具备国企派的 稳 和民企派的 短 ，优势有别上述两派。

招数：采取 快刀斩乱麻 策略。只要一有土地就立马开发，甚至招商先行，目的是尽快完成开发项目和回收资金、获取利润。

代表：目前港资派在广州所开发的项目近15个左右。如南丰汇、中州中心、惠润广场、太古汇、万菱汇。

点评：港资派的 快刀斩乱麻 策略及快、短、稳的特点，是港资企业结合广州本土特点的产物。港资企业走 稳 路线，众所皆知，但对查明参与聚众淫乱的何某某等7人处以行政拘留10日至15日处罚。由于广州是典型竞争激烈的 商都 ，这又不得不要求港资企业走 快 路线。

这一特点就决定了港资企业的开发策略。首先，只要有土地就要立即开发和招商，没有时间再去考虑疯狂储备商业地块，然后，尽快完成开发项目和节约回收资金的时间，甚至以最快速度占领市场份额。同时，还会坚持以保本为先，获取利润为后的经营理念，最后，再想如何经营和管理，属于典型的 小猪型 房企。在整个过程中，港资派主要考虑的资金运作风险、经营成本及市场风险。

据了解，目前太古汇等多个项目，本来已确定推出市场的具体时间，但却 犹抱琵琶半遮面 迟迟未见完全 露脸 ，推出市场的时间不断延后。另外，位处琶洲的南丰汇项目，至今也是在内部 低调 的招商中，这与港资企业的谨慎作风不无关系。

国企派

特点：稳、准、狠

占地为王先拿地为上策

优势：国企派在开发商业地产项目的融资能力和资金及招商条件上，具有得天独厚的优势。

招数：采取占地为王的策略。不管商业地产市场现状、供应及中央政策调控如何，以抢夺商业用地为先，然后再想用途和招商，最后才想怎么占领市场份额。

代表：据不完全统计，目前广州国企派所开发的项目近15个左右，代表项目有城建字号写字楼和商业广场、保利字号写字楼和商业广场、中石化大厦、广晟国际、中信广场、中海等。

点评：所谓 手中有地心中不慌 ，先筹备足够多的商业土地，然后才逐步的开发再招商，最后才想如何占领更大的市场份额和扩大经营利润。由此可见，国企派是属于典型的 大象型 房企，具有其他派别没有的优势：一有资金实力，二有融资渠道保证，三有背景保障。

从目前国企派来看，大多是防止产后便秘的发生。一些体质虚寒的新妈妈冬天吃水果可能会引起不适开发住宅的领军房企，这部分房企进军商业地产市场可谓来势凶猛。如城建和保利等，一直以来都是做住宅为主，却在今年突转进入商业地产。据透露，城建地产已把发展重点放在商业地产上，今年就有西塔等两个大型商业项目上市；而保利地产也狂吞琶洲的四个地块，有业内人士透露，可能主要用做商业项目。

但我们不能不提的是，今年国企派的资金链略显紧张一点，主要是 拼命 拿地花了销售款。如保利地产在去年的12个月中，有8个月重金抢地，累计花掉了420多亿元，其中9月和12月，买地资金分别接近百亿元，而该公司去年累计实现签约金额4 .82亿元。

专家看法 房企进军商业地产是大势所趋

随着政府规划和投资者市场定位的逐渐转变，商业地产市场蕴含更多的价值，这也是保利、中海、富力、合生创展、雅居乐、广州城建纷纷大举进军商业地产的主要原因。开发商进军商业地产领域已成为目前房地产业发展的趋势。

近几年来，不管是国企还是民企都把视线对准了商业地产，除了北京、上海、广州等一线城市外，全国各地的二三线城市商业地产也都备受青睐，所以，地产大亨大举转行商业地产，是一种转型趋势。去年，开发商进军商业地产并非个例，如万科、中粮、绿地、宝龙、合生创展等纷纷大举进军这一领域。

近期开发商加大投资力度与政府支持和楼市形势有关。一个商业项目带来的不仅是人流量，还会使周边的土地升值，这在无形中给地方政府带来另一笔收益。例如，广州正在打造珠江新城和2010年举办亚运会及开发白云新城，除了地方政府支持，去年住宅增长过快透支了未来空间。因此，今年公寓市场可能会面临一些调整，部分开发商由此也加大了对商业地产的投资。

对于这股商业地产投资的热潮，除了预期住宅市场增长空间的缩小外，还与开发商发展战略及商业地产发展前景有密切关系，希望通过对商业地产项目的运作，完善公司进军商业地产的投资开发模式。因此，商业地产投资的背后，其实是开发商在进行资产的配置组合。

避免恶性竞争需提高准入门槛

在市场需求有限的情况下，开发商如何应对今年商用物业的新增供应？有专家指出，只有把市场这个 蛋糕 做大才是避免恶性竞争的良招。但笔者认为，除了把市场做大以外，更重要的是从政策层面加大商业地产的门槛、出台约束政策是根本。

在市场份额有限的情况下，随着今年200多万平方米的供应量，商业地产不可避免的将面临重新被分配的竞争格局，不管开发商是港资派、民企派还是国企派，都会努力去抢占有限的市场份额，如果没有约束政策，则不可避免出现恶性竞争。

从目前三派之间的实力竞争来看，广州商业地产市场已形成 三派鼎立 的垄断趋势。其中，民企派在开发商和所开发的项目数量较多，可谓是市场的领军者，而其他两派在实力和开发项目数量上则是旗鼓相当。因此，今年国企派与港资派是抢夺商业地产市场份额最为激烈的两派。在这种情况下，单纯依靠扩大市场份额已不能从根本上解决问题。

要想从根本上避免恶性竞争，就要从商业地产门槛入手，在政策层面上把商业地产门槛提高，在资金等方面对进军商业地产的企业进行限制，同时，对已进驻这一领域的房业，出台一些从紧的商业地产政策来约束其行为，这才是最关键的。

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