地产降温向商业及三四线住宅扩散地市冬天持了

地产：降温向商业及三四线住宅扩散 地市冬天持续 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

投资要点：

土地市场成交情况：1、年底为供地高峰期，但与去年同期相比大为逊色，地价如我们预期继续下行，地市整体入冬。12月楼面地价环比跌2%同比跌29%，溢价率由11月的6%降至 %，多数地块底价成交，且如我们预期地方政府继续下调底价；12月成交量、出让金环比增 2%、29%，但同比降4 %、60%。流标率1.9%环比略降但仍处高位，实际流标情况远高于我们的统计。2、11年全年价跌量微增，商业、工业用地表现优于住宅，三四线优于一二线。11年楼面地价同比跌16%，成交量增6%。从用途结构来看，住宅量价齐跌，商业、工业量价齐升，调控挤出效应明显。从城市类型结构来看，三四线楼面地价同比跌幅最小，原因在于其住宅用地受调控影响较小。 、11年1 0个城市出让金同比降12%，20 个城市同比降7%，而国土部称全国土地收入有所增长，为三四线及商业、工业用地表现相对较好所致。调控严厉的一线、二线城市同比降22%、1 %，若根据国土部数据推算全国范围内三四线城市同比增幅超20%。我们跟踪的1 0个城市，住宅用地出让金同比降24%，商业、工业同比增26%、 9%。

住宅用地成交情况：1、年末地价继续下行，成交量同比大幅下降。12月楼面地价环比涨6%，结构因素所致，地块分析表明一二线城市实际住宅地价继续下行；溢价率由11月的5%降至 %；12月成交量、出让金环比增2 %、 0%，但同比降55%、64%。流标率2.1%环比下降但仍处高位。2、11年全年量价齐跌，三四线表现相对较好，但年末也呈趋冷迹象。11年全年楼面地价、成交建面同比分别降12%、1 %，三四线城市降幅最小，但12月单月降幅明显扩大。 、推测11年全国商品住宅用地供应增长19%的目标大幅落空，为达成中央经济工作会议提出的“加快普通商品住房建设，扩大有效供给”的目标，12年供应力度将加大，住宅地价将继续下行。

有一点还是显而易见的：平台上小商家的利润因为这些电商巨头的驱动一直在增长。 11年月住宅用地累计销供比：19个城市中，10个大于或接近1，供给相对不足。

并且考虑到限购政策下11年销售面积不能反映真实需求，我们认为多数一二线城市住宅用地供应不足，中长期内房价上涨压力仍存。

商业用地成交情况：1、年末表现继续好于住宅，但也现趋冷迹象。12月楼面地价环比微降2%；地块分析表明实际地价一线城市继续上涨，但二线城市出现回调；溢价率由11月15%大幅降至4%；成交量、出让金环比增42%、 8%，增幅大于住宅，同比降15%、47%，降幅小于住宅。2、11年全年量价齐升，二线城市放量。11年全年楼面地价、成交量同比分别升2%、24%，其中二线城市成交量同比升 8%。

如我们预期4季度土地市场与楼市一同进入严冬，在开发商资金压力持续上升的背景下，地市降温已扩散到商业用地及三四线城市住宅用地，地市整体入冬。在楼市尚未转暖之前开发商资金链紧绷的背景下，2012年上半年土地市场的冬季仍将持续，并将进一步强化房价下行的预期。维持土地购臵增速低点在明年 季度出现的判断。当前行业数据持续恶化的背景下，保守投资策略是适当关注开发周转快、业绩锁定性强、财务状况上佳的招地、保利、万科等公司。

风险提示：欧债恶化带来中国经济恶化，调控政策时间过长带来行业超预期调整等风险。