地产震荡不改上行趋势牛

地产：震荡不改上行趋势 -28 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

投资建议：

无论从绝对估值还是相对估值角度，目前地产股均处于历史底部，向上的空间远大于向下的空间。随着2季度政策的边际改善和房价下跌，自住需求的复苏将推动行业估值向历史均值回归，维持对行业“推荐”的投资评级，个股重点推荐招商地产、荣盛发展、金地集团和首开股份。

要点：

快要饿扁了!他可是要成为齐天大圣的男人 二季度政策的环比改善，主要来自于首套房贷款利率的继续回归：二季度存准率的下调和降息，将为居民贷款利率的继续回归创造有利条件，二季度有望下降到85折。限购令在二季度没有放松的可能。房产税的推进将为下半年限购令的逐步退出打开空间。本轮调控的重点将更侧重于长期制度安排，住房的消费属性将得到进一步强调，抑制投机和投资性需求的政策方向短期难以动摇。

二季度楼市延续量升价跌的局面仍是大概率事件：受制于库存和资金压力，预计二季度将有更多的开发商加入降价促销的行列，从而促进销量的稳步回升。而下半年，开发商去库存压力减少伴随经济企稳回升，行业供需改善，预计价量将较为稳定。自住型购买力的改善程度决定楼市复苏进程，这主要来自于房价的下跌、信贷政策和税收政策的扶持以及收入的增长。相对全国，我们更看好一、二线城市销量的恢复。

地产股估值处于历史底部：一、二线蓝筹地产股11和12年的平均PE分别为11倍和9倍，不仅远低于过去7年平均29倍的滚动PE，而且低于香港和美国成熟市场长期15倍的均值；从绝对估值看，我们重点跟踪公司股价相对每股重估净资产(RNAV)平均折价26%。目前板块估值处于历史底部，预计随着行业销量的复苏和价格的企稳，估值将会向均值水平回归。

选股侧重“高周转”或“一二线”：我们看好在行业利润水平下滑背景下能实高周转的公司，同时对一二线城市销量的复苏持更乐观的态度。因此我们首推项目以全国一、二线城市为主、近年来周转明显提速、资产整合充满想象空间的招商地产，其次是面向主流需求、坚持高周转、增长确定的荣盛发展，再次是布局全国一、二线城市、经营效率提升、12年销售或超预期的金地集团，以及资源优势突出、价值明显低估的首开股份。

风险提示：政策风险；楼市销量不达预期；系统性风险。