北京再推双限房价格承诺须保证.源泉

2011年8月4日，门头沟地块以“限地价、竞房价”的出让方式挂牌公告。也就是在确定地价的情况下，承诺房价低者为竞得者。其实早在2006年北京就尝试过类似限房价的政策。和门头沟地块一样，当年广渠路 6号地的招标，出价最高的企业并没有获得政府的青睐，首开集团以26亿元成功中标。但当2008年11月首城国际一期开盘，楼盘均价却达到1 000元～14000元/平方米，即便如此，市场仍是供不应求，两年前标书中“意向销售价格为9500元/平方米”的承诺荡然无存。

从去年试点的限房价、竞地价、限地价、竞配建政策房面积，到此次推出的限地价、竞房价，一年多来，北京一直在不断探索和尝试新的土地出让方式。现在最大的悬念就在于，两年后，在这块土地上盖起的住宅，又是否能按照承诺的限制价格销售？

是承诺价格还是意向价格

今年首宗“限地价、竞房价”的地块位于北京市门头沟区永定镇东辛秤村，土地面积约19公顷，总建筑规模约 8万平方米，其中商品住房面积约28万平方米，其余为及综合建筑。限定的楼面地价为5850元/平方米，房屋销售价格最高限价为1 600元/平方米，竞买人每次可向下降低50元/平方米来报价。

中原地产显示，门头沟年内供应的唯一期房住宅项目为绿岛水岸，均价21000元/平方米。周边热点区域的商品房价约在17000元/平方米左右。

就在确定墨里西无法上任的情况下针对未来门头沟地块最高销售价格，北京市国土局这样回复了：“此次试点的地块，将不存在向上的浮动，销售限价只能降不能涨，这种出让方式中的销售限价，指的是将来的最高销售价格。比如最后竞得者承诺的售价是1. 万元/平方米，那么将来销售房屋时，即便是户型最好、朝阳和楼层最好的户型，也不能高过1. 万元/平方米。只能比它低，不能比它高”。

无独有偶，2006年，首开成功竞标广渠门 6号地块时，很大原因就是住宅意向销售价格定为9500元/平方米，比当时参与投标的多数开发企业意向销售价格低了 000元左右。但是2008年11月，首城国际中心一期开盘，均价1 000～14000元/平方米，标书中“意向销售价格为9500/平方米”早已变为浮云。

在首城国际采访时，一些业主告诉《中国经营报》说，当初买房子也是看准了政策房这个条件，而且标书上明明写明了是9500元/平方米，但是买的时候却被通知说是1. 万元/平方米。对此，该楼盘销售代理解释说，当初的“意向销售价格”不是承诺。

“限地价、竞房价”意味着人为压低价格，开发商要想获得该地块，就必须报出比其他人更低的房价，那么对于以追求利润最大化的开发商而言，这种地块是否缺乏吸引力？

以首城国际中心为例，2008年首开集团竞标成功后的意向销售价格是9500元/平方米，土地成本为26亿元，参照北京市中等楼盘的标准，首城国际成本费用包括前期工程费、策划费、可行性研究费、建筑安装工费用、费用等各项费用总合 8116 万元，平均楼面成本8 00元/平方米，那么成本价约为9200元/平方米。

加之，首城国际一期开盘价格远超9500元/平方米，照此计算，开发商的利润空间可观。“在一般的市场规律下，如果房价和地价之间能有6000元/平方米的差距，那么除去了建安、销售等成本外，开发商依然还会有利润空间，因此该地块开发商还是有利可图的”。21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔分析认为。

政策余地难保透明公平

按照新的政策，门头沟地块所建商品住房均为“中低价位、中小套型普通商品房”，商品房套型建筑最大面积为120平方米，且满足套型建筑面积90平方米以下的住宅房屋不低于总住宅建筑规模70%的要求，将来的销售对象，也将与限房价、竞地价地块相同，优先满足拥有北京市户口或在北京工作、居住一定年限以上人群的自主及改善型购房需求。