地产雾霾连城茫荐股哈

地产：雾霾连城茫 荐8股 201 - 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

报告要点：

地产股雾霾并未散去IPO重启和优先股试点确定后，市场对房地产政策的担忧仍未消失，使得板块12月继续小幅跑输大盘。但是种种迹象显示，行业跌破6月25日历史最低点的概率极低，四季度整体处于筑底企稳的阶段。

房地产配置价值凸显在明年 月前QE不退出的假设下，地产股短期跑赢大盘的概率在不断加大：

-791 1、基本面驱动。10月房价环比涨幅如期成为本轮地产周期的峰值，未来房价涨幅持续收窄将逐渐缓解政策压力。而年初银行房贷额度宽松，有利于释放年末被信贷紧张压制的需求；2、估值面优势。当前地产蓝筹股估值相对大盘接近历史低位，而明年行业收入和毛利率均将增长，从而会提升业绩且进一步凸显估值优势； 、政策催化剂。IPO重启有利于增强板块跑赢大盘的概率，而中央经济会议和城镇化会议也即将召开，极有可能释放利好地产的信号。

经济对地产依赖加深虽然我们相信经济去地产化增长是大势所趋，但是未来几年对地产的依赖可能反而加深。首先，在出口和消费增长乏力的背景下，投资依然是拉动经济增长的引擎。随着金融去杠杆和利率市场化的推进，投资收益率较高的地产供给端对资金成本攀升却并不敏感，也势必加剧企业的投资热情。利率上升最大的影响可能体现在需求端，但是地产需求结构正在刚需化，对利率上升的敏感度在不断下降；其次，政府托底的重要性加大而债务提升空间已然有限，目前依然看不到能够脱离土地财政的财政途径，这就加剧了政府对地产的依赖度。从近期调控政策加码的被迫性与敷衍性可见，未来地产调控的效果可能继续边际递减；最后，基于上述逻辑进行的实证分析支持了经济对地产依赖加深的观点，而目前宣称地产重要性下降的研究成果多有两方面值得质疑。一方面回避了理论逻辑推导，单靠行业与宏观数据的简单相关性分析得出结论，从而忽视了地产对于经济影响的特殊性和深刻性。比如：如果考虑到地产对其他产业和财政投资的带动，那么得出的结论可能恰恰相反；另一方面在时间和指标采用上进行刻意筛选，回避了大量支持地产重要性上升的数据。

投资建议当前地产股可谓进可攻退可守，建议逢低买入并维持超配。持续推荐龙头股（招商、金地、万科、保利、华侨城）和绩优股（华夏、南国、合肥城建）。