国外为何少有封闭小区土地私有制起作用.鼓励

城市笔记

要推倒封闭式小区的围墙，既要推倒业主忐忑的心墙，更要推倒城市规划和建设者们的理念之墙。

《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》近日印发，作为中央城市工作会议的配套文件，《意见》勾画了“十三五”乃至未来一段时间中国城市发展的具体“路线图”。

其中最受关注的是推广街区制。《意见》提出，我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路布局问题，促进土地节约利用。另外要树立“窄马路、密路”的城市道路布局理念，建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路系统。

消息一经发布，引发热烈讨论，各路专家从不同角度来表达自己的观点，由于涉及对私有权益的保障，最高法院也快速地回应了如何制定规则保障业主权益。作为一名城市研究者，我更愿意从城市规划的视角来谈谈此事。

封闭式小区是大院式规划的翻版

中国的城市规划和建设受前苏联影响颇深，封闭式小区不过是新中国成立后大院式规划的翻版。以北京为例，1949年解放后，大批革命成功者打下了江山，从天南海北聚集到了北京，大批的办公楼、住宅楼在北京拔地而起，前苏联不仅影响了中国的意识形态，影响了城市的建筑风貌，还影响了城市的规模和尺度。一个大院占地动辄数十上百公顷，形成了一个个的独立王国。

时间追溯到改革开放以后，大规模的土地出让加剧了大体量封闭式小区的建设。许多城市动辄数十平方公里的土地挂牌出让，对地方政府而言，可以快速的收入大量的土地出让金，开发商可以降低成本规划私密的小区空间。这在土地私有化的西方，是不可思议的。中国一个小区通常占地达公顷，内含2000- 000户；而美国的封闭式社区平均只有291户，其中有一半只有150户或更少。

从农耕社会发展到现在的社会主义初级阶段，中国仍然是一个围墙社会：绵亘万里的长城、城池上的城墙、单位机关里的院墙、各种小区里的围墙……与美国人持枪自保相比，筑高围墙似乎更为明智。大体量的土地出让，加上大项目的风起云涌，中国大地上的各色大马路、大广场、大社区、大循环，规模过大的院落把城市割裂开来，形成一个个封闭的单元，成为阻碍城市微循环的巨无霸。

某种意义而言，封闭式小区华丽变身为街区制小区，似乎是对原有的错误规划理念的改弦更张。《意见》也强调小区道路公共化的主要目的还是在于集约利用土地，优化城市道路布局，最终指向在于治堵和防堵。

不可能出现两个不同的数字。然而要推行街区制，要改变土地出让模式

如何推倒小区最高的围墙呢？我们不妨来看看国外是如何做的。

街区制是西方国家通常采用的城市规划建设方式，实际上是由城市主干道围合、中小街道分割、路密度较高、公共交通完善、公共服务设施就近配套的开放街区模式。与中国的封闭式小区最主要的区别，在于规模、体量和多样性上。

从规模和体量看，西方国家土地私有制，无论是政府征收还是开发商购买，都需要花费大量的时间成本和收购成本，根本无法进行动辄容纳数万人口的小区建设，基本都是顺应既有的道路格局进行小体量的社区建设。从谷歌地图上看城市的肌理，西方城市大多区块小、道路细而密，中国城市则是大型项目大型建筑此起彼伏。要推行街区制，首先要从土地出让模式做出改变，改大体量大规模的土地出让模式为小体量的土地出让模式，在道路修建、绿化、市政设施方面政府应该承担更多的公共。

街区制的第二个特点，是简·雅各布斯一再强调的城市的多样性。即街区既要提供居住，又要有丰富的商业配套和休闲配套。将住宅与外部世界全面打通，形成一个没有围墙的开放式社会。要实现这样的多样性，中国需要破除的瓶颈是土地性质的混合使用。拥有40万人的巨无霸小区天通苑，容纳了类似于国外一个中等城市的人口规模，居住在以小区理念规划设计的社区中，功能单一，以居住为主，要有些娱乐购物休闲，破墙开店，何等艰难？恐怕阻力最大的就来自于国土部门和住建部门。

要在封闭式小区打通一条道路并不难，难的是规划理念的改变，以及权益保护规则的完善。要推倒封闭式小区的围墙，既要推倒业主忐忑的心墙，更要推倒城市规划和建设者们的理念之墙。

如果，这一切都能不断完善，我无比期待围墙推倒后的多彩世界。

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