公交限购松绑难扭房地产市场颓势

限购“松绑”难扭房地产市场颓势

获悉，楼市下滑，库存激增已引起中央关注。日前，住建部多个调研组分赴南京、广州、深圳、福州等地实地调研楼市真实情况，以研判楼市趋势。另外，有消息称，除北京、上海、广州、深圳之外，其他城市的限购政策可以自行调节。

对此，业内人士指出，在房地产市场持续下滑，库存飙升的背景下，更多城市有可能松绑已实施三年有余的限购措施。但值得注意的是，现阶段供需关系已转向，在房贷未有明显放开的情况下，放松限购难以产生较大影响。

调研 住建部紧急摸底地方楼市

5月20日，住建部相关工作人员飞抵南京进行市场调研。南京住建部门相关人员表示，此次调研较为突然，虽然行程仅一天，但从调研方向来看，主要是为掌握真实情况，以正确研判楼市趋势。

据了解，此次调研主要针对供需、成交量、银行信贷、稳定市场措施等情况，并未对分类调控、差异化信贷描述更多。

据知情人介绍，此次选取的调研重点具有代表性，包括调控政策已进行调整的部分城市，例如珠三角、长三角区域，此外，对于浙江、江苏等库存严重地区也进行调查。

5月22日，住建部相关人员再度到珠三角区域进行摸底，5月23日，又转战深圳。有媒体称，早在今年4月底、5月初的时候，住建部的司局级官员就去个别城市了解过情况，近期由于市场变化较快，舆论压力也相对较大，因此住建部再度赶赴各地调研，摸底市场情况。

住建部调研结果显示，部分中心城市表现仍不错，目前对经济冲击并不大，但市场开始出现新的分化。原本认为三四线城市会更糟一些，但调研结果出来后，部分三四线城市的情况要好于杭州、贵阳、沈阳等二线城市。

上述知情人士表示，此次中央方面决心较大，并不是想出手行政干预，而是排除舆论干扰，彻底了解楼市真实情况。

中央这次更希望市场能自我调整。上述人士透露，此前我国多轮调控均因保增长而中断，因此，此次要避免重走老路，将泡沫再次放大，引发更大风险。

对此，中原地产市场总监张大伟认为，对于地方政府而言，不是不能承受房价下降，而是担心降幅过大，给经济带来较大的震动，因此，中央此轮调研也是为摸底现阶段楼市的真实情况。

现状 库存急升供应过剩成难题

据参与调研人士透露，政府目前重视成交量能不能提升。有了成交量，开发商资金可回笼，投资不受太大影响，经济就不会出现严重问题。如今令政府头疼的是，如何消化供应过剩问题。

日前易居研究院发布的《2014年度35城商品房供求关系专题研究》报告显示，重点监测的35个重点城市中，2008年至2013年，29个城市商品住宅呈现供大于求的关系。这意味着，重点监测的城市中，住宅供大于求的城市超过8成。

由于多年供应过剩的积累，重点城市库存急剧上升。数据显示，截至4月底，重点监测的35个重点城市新建商品住宅库存总量为24891万平方米，环比增长2.6%，同比增长19.5%，创五年来新高。其中，有28个城市库存出现了同比增长现象。南昌、济南和宁波3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到68.6%、63.8%和56.8%。

值得注意的是，报告显示，库存高企不再局限于二三线城市，一线城市也逐步深陷其中。以北京为例昨天从北京市政交通一卡通有限公司获悉，中原地产数据显示，截至目前，北京库存期房住宅37747套，现房住宅库存33091套，合计库存70838套。时隔一年多时间，再次回归到比如络游戏当中的衣服、帽子、装备等7万套以上，达近13个月新高。较年初库存低点5.5万套，大幅上涨1.5万套。

而在此背景下，销售下滑带来存销比大幅度上涨。数据显示，4月35个城市新建商品住宅存销比为15.2个月，而在3月，该存销比的数值仅为13.9个月。其中，温州存销比高达42.4个月，茂名33个月，丹东32个月，济宁29个月，西安也高达24个月。

张大伟分析认为，楼市在信贷收紧影响下，上涨开始乏力。在自住型商品房、信贷等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判已经出现转向，购房者观望情绪增多，而房企让利跑量心理渐占上风，供需格局已经悄然生变。

上海易居房地产研究院研究员严跃进也认为，除房企看跌情绪较重，使得部分未消化的新增供应转化为库存外，近年来楼市的火爆更是促使开发商投资力度一再增加，城市新增供应力量强劲。因此，未来两年部分中西部城市面临较大去库存压力，今年反弹力度偏弱，市场后市不宜过度乐观，房地产市场的下行风险剧增。

预期 放松限购短期难扭颓势

值得注意的是，在库存高企的压力下，地方政府放松意愿明显。近日，杭州就被曝实施限降令，如果商品房实际成交价低于备案价格超过15%，那么将通过技术手段限制签。

虽然杭州市相关部门否认此次收紧备案是为限制价格下调幅度以托市，但业内人士认为，限降令的实施是政府释放明确救市信号。张大伟表示，杭州政策意在防止出现跳崖式下滑。

但也有业内人士认为，此次调整并不是地方政府的救市之举，而是源于对房企降价情况以及风险的一种掌握和预判需要，以便及时稳定预期。

与此同时，有消息称，除北上广深之外，其他城市的限购政策可以自行调节，尤其是库存过大的地方。根据链家地产市场研究部统计，从二季度初开始，截至目前，地方政府出台宽松调控政策的已有宁波、无锡、杭州萧山、天津滨海、铜陵、郑州、扬州等近10个城市。另外，天津、广州南沙、佛山高明、常州和福建也都传出过调控松动的传闻。

但住建部政策研究中心研究员赵路兴认为，对于地方来说，中央允许其自行调整，但也必须认识到，由于此次市场调整的自发性，不能因房地产调整影响地方财政便急于救市，进行强行干预。

赵路兴表示，限购松绑的深意在于，它有可能导致市场预期的改变，从而在一定阶段吸引部分需求入市。但如果资金面没有很大改善，限购松绑很难对市场有本质性的影响。所以，下一步，银行的态度将成为楼市需要高度关注的风向标。

链家地产市场研究部张旭也认为，短期内，限购政策不会全面取消，信贷环境较难有明显改善，在这两项关键政策的制约下，地方政府的微刺激政策或难有较好的效果。

从现阶段来看，选择放松调控的城市仅有个别市场有所好转，更多的不但没有起色，反而仍在大幅下滑。CRIC研究中心数据显示，5月上半月，天津、杭州、长沙、贵阳、南昌等地因政策扶持而出现需求释放的现象。其中，天津新政策引发当地的楼市抢购潮，短时间内成交量暴增。

不过，除天津外，其他调控松绑的城市楼市成交量仍在大幅下滑。例如，常州4月同比成交下滑4.39%，而5月上半月同比大幅下滑至54%，南宁方面5月上半月成交量也同比下降80%。

在张旭看来，今年房地产市场的宏观调控趋势，将着重于房地产税费改革等系列长效机制上面。但是，税费改革的过程相对复杂，短期内不会对市场形成影响。另外，从部分城市适度松绑的信贷政策来看，由于当前流动性整体吃紧，因此市场成交量也不会大幅回升。（经济参考报， 梁倩 高伟）

楼市调控新景：上涨设限、下跌备案

各种关于楼市调控政策将会放松的消息在上一周不断发酵。其中，最引人关注的莫过于杭州推出的降价备案制度：根据杭州市相关政府部门的规定，如果商品房实际成交价低于备案价格超过15%，那么将通过技术手段限制签。

尽管此后，杭州市物价局、住保房管局发布消息，称此举并非为了限制降价，而仅仅是要求随意调整价格的开发企业重新备案。但事实上，由于重新备案耗时较长，这一政策依旧被不少开发企业理解为变相限制我们降价。

而仅仅就在11个月以前，同样是杭州，开发商们还在大声疾呼，称当时地方政府推出的限价政策违反市场经济发展的规律，时至今日，政策转向了对房价下跌的备案。

上涨设限、下跌备案，房价为什么让地方政府如此纠结？短短的11个月，杭州的楼市究竟发生了什么，中国的楼市究竟经历了怎样的变化？

在中原地产首席分析师张大伟看来，随着区域市场调整加速，特别是接近年中，杭州很多企业的销售任务完成非常差，在6月份很可能出现一大波深度调整，所以杭州现行政策的出发点是为了防止楼市在最近出现跳崖式的下滑。

这一政策的出现，根源反映了整体楼市或者是区域楼市发展出现了质变，以这一政策为节点，调控已经从防大涨转变到了防大跌。后续同类型城市将会有各种类型的政策。张大伟说。

从2013年四季度开始，伴随着个人房地产信贷的收紧，以及各地库存量的不断增加，连续上涨一年的中国楼市开始触顶回落。5月中旬，国家统计局公布了前4个月房地产市场运行的各项数据，被视为判断房地产业发展状况的各项核心指标开发投资增速、新开工面积、成交量、到位资金数量、国房景气指数等等，几乎全线回落，房价涨势也再次出现创纪录的回落幅度。而就在上周，穆迪宣布将中国房地产业展望从稳定调整为负面。种种迹象表明，中国的房地产市场正在经历一次转折。

在分类调控的宏观政策思路下，市场的转向让很多地方政府开始探讨并实施放松限购等调控政策的可能性，期待通过行政化的措施迅速改变房地产市场的颓势，杭州从上涨设限到下跌备案的变化无疑是个缩影。

不过，政策转弯，能否让市场也出现转弯呢？

不同于2008年以来房地产市场几次在调控重击下的周期性回落，本轮市场转冷更多的原因在于前期房价过快上涨等市场本身风险因素的积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档。在众多业内人士看来，本次市场调整是近年来唯一一次不受政策影响而由市场供需变化产生的调整，其调整的深度和时间都会超过以往。

在供求关系这一基本市场规律的作用下，本轮房地产市场的变化其实已经不会再以个别地方的政府意志为转移。尤其是分类调控的政策指向，重点仍在鼓励自住型商品住房和首套房市场，而货币政策也在市场整体走低的情况下保持着稳定性，以上种种，使得地方政府的松绑作用显得十分无力。

就在一年多以前，调控房地产的目标还是让房价回复到合理区间，然而当房价真的开始掉头向下之时，地方政府却无法淡定面对。低价入市，快消库存，现在已经开始成为许多开发企业断臂求生的办法。在市场终于回归到它既定的轨道之时，对于涨跌变化，政策制定者应该保持一点基本的定力。（新华， 罗宇凡 华晔迪）