商业地产欲上演资本为王桥段.蹭飞

以万达登陆香港资本市场为节点，地产旧的时代远去，新的时代正在开始。

截止1月5日，万达商业股价报收48.8港元，较发行价48港元上涨1.7%。

旧模式终结

美国国会加开临时会虽以处理金融纾困案为主万达的股价自上市以来就一直不温不火徘徊在发行价附近，对此，东方证券高级分析师张奇向《东地产周刊》（以下简称“《东地产》”）表示：现阶段香港市场资金不足总体环境一般，此次二级市场募集资金只有6亿，仅占总股本的15%左右，这更说明万达只是为后续融资提供渠道。

此外，根据招股书信息，万达的销售毛利率从2012年的50.6%下降到了2014上半年的 9.1%，这就不难理解资本市场这次为何没有蜂拥而上。

亿翰中国高级研究员魏峰向《东地产》表示：目前中国市场商业地产的发展已经遇到了瓶颈，许多一二线城市商业写字楼空置率居高不下，从统计来看，仅成都2014年商业空置率高达 0%，办公楼空置率一度接近50%。这样的市撤境，也使得市场观望情绪浓郁，反映在股价上则更为明显。几年过去，中国市场楼市回暖仍不理想，快速扩张模式依然令人心存疑虑，这些都会影响投资者对万达的估值和判定。

资本为王

1万达的标准化产品具备快速扩张的特点。但随着传统跑马圈地模式告一段落，持有性商业物业的租金回报将更为关键。

但行业形势不容乐观，如今的商业地产市场，同质化日益严重，许多城市商业综合体趋于饱和，行业竞争激烈。

过去亲睐北上广深的央企早已开始进军三四线城市，华润的余姚五彩城，中粮的烟台（楼盘）大悦城瞅准的恰恰是万达的主战常而不同于万达这一类民营企业的是，中粮、华润等央企背靠母公司资本运作融资渠道更为通畅，在政策和筹资上的优势不言而喻。不过，随着万达在资本市场上融资渠道的打通，万达的资本市场短板有望补全。

在资本助力下，商业地产商的战略思路也出现变化。计划的万达城不再是标准化可复制的产品，而是融入了当地文化以及地域特色的，例如武汉（楼盘）中央文化区的汉秀表演、西双版纳和桂林（楼盘）的万达城有当地独特的项目，而与此同时，别的开发商也在潜移默化的影响着万达。

魏峰向《东地产》表示，类似新鸿基、华润、中粮、太古这些企业背后有一个强大的上市融资集团，一般能够以较低的资金成本投入到商业地产项目的开发运作上，央企的操作模式也相对稳健，港企则在商业持有上理念经验相对领先。华润置地的万象城就是从拿地到开工周期控制在 6个月内，从1999年华润第一个商业项目深圳（楼盘）万象城开始，2004年的购物中心才开幕，但在万达的影响下，大家都提速了，华润置地200 年年报披露，未来4年内新增落成的商业地产项目为18个，而中粮官显示，公司预计在2015年前开幕 0家大悦城综合体项目。

如果华润和中粮是用商业运营增值的方式做商业地产，执行成本以5%计算，回报率估计8%~9%就能收回成本，但在万达执行成本就接近90%，这需要更快的资金回报来支撑它的扩展。万达的胃口不止于此，IPO仅仅是个开头。