广州下半年推地万平方米考验市场承接.蹭飞

本报 苏丝 实习 陈娟

今年8月以来，广州市国土房管局连续推地。截至目前，8月住宅用地推地规模已超过5 万平方米。中原地产项目拓展总监黄韬分析认为，尽管目前土地需求下降，为了保障未来房产供应，推地不会停止，预计今年下半年推地100万平方米。

“看价格和地点吧。”丽丰控股（）广州公司开发部相关人士称，对于广州市场项目开发还是持保守态度，比较关注市区地块，例如白云新城的情况。

今年前7个月，广州共推出6幅住宅用地，其中1幅流拍， 幅底价成交。与土地市场的冷清对比，下半年大规模的推地量能否得到市场承接？底价成交甚至流拍会不会重现？

前7个月仅完成供地计划15％

“供地计划要与房地产调控机制联系起来看。”广州市房管局宣教处处长刘嘉端认为，房地产业链条上各个环节都要与整体机制相结合。

根据《广州市住房建设规划（）》，2008年广州市商品住房用地供应量为2.5－4平方公里。1－7月住宅用地成交面积为 7.86万平方米，仅达到全年住房用地推地计划下限的15％，在剩余的5个月中，加大推地规模，减少建设限制，吸引开发商拿地，成为今年能否完成推地计划的关键。

另一方面，推地计划完成与否直接关系到国有土地出让收入。合富辉煌（07 .HK）的研究数据显示，2008年上半年广州出让土地金额近60亿元，其中住宅用地出让金为52.8亿元，占了绝大部分。而广州市财政局的《关于广州市2007年预算执行情况和2008年预算草案的报告》显示，今年广州市预算国有土地使用权出让金收入计划为109亿元，比去年的90亿元高了19亿元。下半年，广州土地出让收入必须达到49亿元才有望完成全年土地出让收入计划。商品住宅用地出让收入自然成了全年计划能否顺利完成的决定性因素。

因此，8月份，广州国土房管局加大了住宅用地推地规模。

8月12日，海珠区、番禺区、花都区四宗住宅用地挂牌出让，用地总面积为24万平方米；8月12日，萝岗中心区北部两块商品住宅用地挂牌出让，用地总面积达29.万多平方米。本月仅两次推地，推地总面积超过5 万平方米。

黄韬认为，加紧推地不只是为了完成计划，也是为了保障未来两三年的商品房供应。目前，尽管市场回调，但是房地产行业是周期性开发的行业。如果现在停止推地，明年特别是后年的商品房供应就会紧缺。

下半年土地价格将下调

最近10个月的商品房成交量统计表明，广州在全国一线城市均处于下风。“有实力的开发商会跑去外地拿地。”一位中型开发企业营销总监说，下半年的市场情况总体还是下行的，受成交量的影响，目前广州的地块对于开发商而言，吸引力欠缺。

而上述港资开发商在老城区的一个楼盘，6月底开盘至今，销售80多套，仅回款 亿多元。“销售情况相当不乐观，”该公司相关人士透露，附近万科的楼盘售价比自己的楼盘低，销售也快很多。

黄韬表示，由于市场需求下降，开发商拿地欲望减弱，下半年土地市场的价格会进一步下调。下半年广州公开出让的土地，预计会呈现底价成交，或小范围流拍。土地价格应该最多高于底价的20％。拿地的开发商不会超过10家。底价成交还是很有吸引力的。但是，地王不可能再出现。

近期推出的住宅用地还有一个明显特点，虽然对户型比例有所限制，但限制的门槛有所放低。这会不会对限价房的未来动向产生影响？

黄韬解释道，限价房是在房价高企时期，政府为了调控房价而出台的措施，目前，限价房的推出也已延后，近期会维持现状。

另外，今年一个明显的变化是，政府加大了保障型住房建设的力度。根据广州市《惠民66条补充意见第七点》，2008年至2012年新开工建设不少于建筑面积46 万平方米的政府保障住房，在2012年底前基本解决2008年全市登记在册的77177户城市低收入家庭的住房困难。

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