自如向现有的集中式长租公寓模式投下一记反.蹭飞

自如向现有的集中式长租公寓模式投下一记反对票

导 读

虽然自如CEO熊林表示，市场上各家运营商的模式都不反对。但是将侧*转移到加盟线路的自若，已表明了自己的态度。

地产壹线 汪瑞杰 发自北京

自若并不想刻意强调对现有集中式长租公寓模式的不看好，但是支持另一方，就是一种表态。

自若开放自身在IT、后台等长租公寓运营能力，在集中式长租公寓行业拥抱加盟、拜托管理模式。与这1举动构成比较的，是自若旗下集中式长租公寓“自若寓”，长达数年的0拓展现象。

自如在用自己的行动，向传统“收购楼栋/签订长期租约，投入大量资金重新装修运营”的集中式长租公寓模式说不。

此时距离各大开发商争相冲进集中式长租公寓行业仅仅过去一年时间。这个被称为房地产*蓝海的长租公寓行业，究竟产生了甚么？

壹

物业争抢的恶性循环

某明星长租公寓运营商创始人私下里向易房产泄漏：“可能到了明年，我的公司就要死掉了。”

对长租公寓行业的创业者们而言，他们面对的不仅是开发商背景长租公寓运营商的疯狂挖人，还面对他们在物业争夺上，近乎“无理”的价格战。

“现在万科、龙湖在跟我们抢楼。龙湖在798，我报价4.5元，18平米租到5000、6000元，我觉得不能做，龙湖上去5.5元。我拿2000，他拿5000一平米，结果我那个房东和我朋友说，龙湖怎么这么恐怖。”

这场优良整栋物业争夺战不仅局限在长租公寓内部。熊林在发布会上表示：“我们认为分散式是未来解决租赁问题的核心的供应，在城市里面拿不到那么多的整栋物业。”“过去几年时间整个物业供应的模式没有新的变化，向酒店、月子*、联合办公抢物业的模式根本难以维系。物业太贵了，每个楼的改造非常艰巨，因为所有的房子需要解决非常多的问题，成本太高。”

高昂的物业租金成本让运营商对物业进行精细改造、提升公寓价值，以更高的价格出租公寓。由此带来的结果便是租金极其高昂，仅有少部份精英人群能够负担。而运营商对较高租金的要求，缩小了城市当中可用整栋物业的选取范围，让优良物业的争抢现象更加严重。

各家运营商纷纭提出大规模扩大的目标后，可以预见到物业价格战将愈演愈烈。

此时自如提出开发资管平台，以类似酒店管理的模式输出自若的供应链、IT系统、后台运维、线上导流，完成除物业获取之外的所有工作。让自若能够避开物业获取上的困难，专注公寓运营。

集中式的赛道上，自若换了一条路，用更轻的方式输出自身积累的管理优势。这一转型背后，不仅是自若针对现在物业获取难度模式的应对措施，也是自如对租赁物业供给方向变化的判断。

未来很有可能出现整栋、乃至是整社区的住房租赁产品。

贰

租赁物业大变局

随着集政策的稳步推进，各地有大量的租赁用住房正在修建中。上海国企已接手很多纯租赁用地，除此之外，产业腾退、城市更新带来的存量物业改造，也成为政府提供租赁住房的重要来源。

“我们在成都也在谈这样的项目，很多国企产业退出以后，要不改成产业园，*把它存量的改成公寓，从前期的定位、产品设计、运营的规划……一起帮他做一个计划。”自若资产管理平台总经理解云航说。

自如将眼光瞄准了这类国有租赁住房的管理上。此类租赁住房大多为国家持有产业，需要专业的运营管理。自如凭借着长时间积累下来的管理能力，瞄准未来广阔的国有租赁住房管理运营业务上。

除国有租赁住房的大量推出，自若针对其他整栋物业业主推出的服务，切中的是原有集中式公寓模式吃“租金差”带来的问题。压低业主租金，提升租客租金，这样运营商才能从中获利。自若开放管理平台的模式，实际上和业主达成了联盟，同享自如管理系统的同时，提升了业主的*。这样一来，转嫁到租客身上的租金压力也会减少。理想情况下，自若资管平台轻资产输出可以实现业主、自若和租客的三方共赢。

“真房源”之于链家，大致等同于运营能力对自如的意义。如今自若在供应链、IT、后台管理系统上已经积累了相当大的优势。这一优势成为自若输出品牌、运营系统的依托。可以看到的是，自如正在更多方面寻求运营能力的变现。“用*少的代价换取*的规模”，资产管理平台将成为自若分散式公寓以后另一个冲击规模的引擎。

作者 汪瑞杰

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