对开发商而言当前价格上快速去化是第要务.DG

对开发商而言，当前价格上快速去化是第1要务

  对开发商而言，在当前价格上的快速去化应该是第1要务。

  昨天10月份房地产行业数据如期出台，在“去库存”大方针下，不出意外行业数据各项指标依旧趋好，但大家更关心的，应当还是经历了“调控潮”之后的热点城市市场表现。具体来看：

  一手房销售表现略好于预期。10月份调控城市销售照旧是涨跌互现，在多数城市销售环比下滑的同时，成都、惠州、天津、广州等市销售同比涨幅却超过50%。另外南京、郑州环比跌幅虽然分别为40%和52%，但对比历史月均销售数据来看，南京94万方、郑州123万方的销售量也其实不低了。

  房价不再上升，但没有出现大面积的价格下调。从销售数据来看，各市销售均价也只是在公道范围内小幅波动。北上广深销售均价虽然都出现了环比回落，但更多的还是由于高价项目签受限所致，真正明显降价的项目个案仍是少数。

  二手房销售量率先下跌。10月份监测城市二手房销售量全线回落，苏州市环比跌幅较大，销售套数较9月份减少了56%，上海、北京、深圳3座一线城市环比跌幅都超过20%。

  调控城市10月商品房量价数据之所以好于预期，缘由主要有以下五点：

  其一，一手房销售数据滞后的影响。很多10月份的销售数据，实际上在9月份已经大定，只是由于备案手续延迟，被“归入”了10月份的签备案数据。如成都9月25、26号的周六日有20多个楼盘开盘，其中大多数“日空”，相信有不少销售量就被归入了10月。

  其二，“末班车”效应。10月初刚出台政策时，不少城市出现了一轮恐慌性的购买，项目也适时“抢割”，很多被限购的急需购买人群希望赶在政策出台前集中*。典型如南昌，10月上旬商品住宅销售4467套，占到了全月销售量的62%。

  其3，预售监管促进现有项目销售。预售证监管的加严，致使部份城市出现供应短缺，对企业现有销售项目反而有了促进作用。

  其4，项目定价预期下降。在政策出台后，很多企业对现有项目加大销售力度，没有坐地起价，包括对于新盘定价的心态也更加平和，价格也随行就市，因此取得了不错的销售事迹。

  其5，政策力度和时间节点的差异。如上海主要是在土拍市场方面的资金调控，对购房者没有太多新的政策出台，对市场影响相对有限；杭州是新政出台时间较晚，在9月份的接连三次调控之后，10月并没有新的政策跟进，直至11月初才进一步调高了限贷，10月销售155万平方米，仍处近些年高位；成都是新政力度*“松”，所有人都可再新购一套，10月商品住宅销售335万平方米，环比大增47%。

  以上5项原因保证了10月份销售数据尚可，企业在售项目销售也没有出现明显回落。但从近日数据来看，11月市场已出现了寒流，四季度末房地产市场销售势必面临更多挑战。

  第1，二手房市场回落的联动效应。10月份二手房的销售回落已率先回落，作为行业先行指标，二手房的回落表明交易活跃度的下落，一定会回过头来影响一手房市场。

但不一定都是精确分析。  第2，调控力度还在继续加强，影响也将持续释放。10月份下旬以来核心城市依旧调控政策频出，并更多地侧重于资金监管、土拍调控等方面。各个渠道传言来看，政策调控力度也在进一步加强，尤其是对市场秩序的整顿更受重视。

  第三，舆论影响会进一步显现。随着10月份1二手城市销售月度数据的出台，舆论报导会更多地描写调控政策的具体成效，也会对客户消费信心带来更多的影响。

  第四，随着年关的临近，资金收紧对市场的影响会进一步深入，企业在销售、拿地上将更多的受到房贷和开发贷的掣肘。

  第五，供应侧的影响会进一步到来。10月份核心城市供应已经明显回落，典型如北上广深10月份供应量环比下滑均超过5成，“缺货”现象的进一步蔓延，一定会继续影响到11、12月的市场销售。

  虑及以上行业趋势，对开发商而言，在当前价格上的快速去化应该是第1要务。对消费者而言，现在也不失为一个好的购房窗口，毕竟受到政府调控的影响，现在已拿到预售证的项目，大多已对价格作出了让步，售价比之前的心理价位低很多。

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