坚持普通住宅定位万科上半年日均销售过亿.源泉

万科7月5日公布了6月份的销售情况。6月份万科实现销售面积85.7万平米，实现销售金额87.7亿元，环比5月份分别增长82. %和71.6%，同比分别增长27.8%和27.9%。至此，万科今年上半年累计实现销售面积 20.2万平米，销售金额 67.7亿元。销售金额相比去年同期增长19.5%，公司亦成为目前房地产行业中唯一一家半年销售超过 00亿的企业。

“三不政策”迎来销售夺冠

年初以来，从中央到各地陆续展开对房地产市场的调控，4月中旬出台的“国10号文”被业内称为史上最严厉的调整政策。政策推出后，市场预期迅速扭转，主要城市成交量应声回落。5月份14个主要城市整体成交面积环比下滑近半，同比更是下降了六成，甚至较同为调整期的2008年同期也下降了14%。其中，北京、上海、广州、深圳这几个核心城市的下调幅度更加明显。

面对市场形势的变化，万科的态度非常明确而清晰，行动也十分主动而坚决。万科总裁郁亮多次强调，万科会继续坚持自08年以来就提出的“三不政策”，即“不囤地、不捂盘、不当地王”，在这一总体原则下，各地公司以活跃成交为目的，采取措施积极调整价格、促进销售。如万科总部已经对各地一线公司提出了明确要求，即每个项目开盘一个月内，销售率力争达到60%以上。

4月份之后，万科在北京、深圳、广州、上海等多个城市的项目先后传出开盘价低于市场预期的情况，一些项目在开盘后当周即实现90%以上的销售率。从万科今年以来公布的月度销售来看，政策出台后万科的销售均价相比政策前已下降约15%。5月份万科在14个重点城市市场占有率为6.8%，较09年全年的 .5%大幅提高，6月前三周的市场占有率更是进一步提升至8.2%。显然，万科的积极定价策略已经开始发挥效力。

定位普通住宅 契合大众

男嘉宾杨飞根本就是个“托儿”除积极促销外，万科一直以来坚持普通商品住宅定位，在投资需求淡出、市场重新回到自住需求主导的背景下，这一产品优势也日益凸显。政策出台后万科的销售业绩能稳稳跑赢大市，主要原因之一就在于其产品能够契合当前占市场主流的自住型客户的需求。

从产品结构来看，2009年万科产品中90平方米以下的小户型占比为57%，144平方米以下的普通住宅占比为86%，今年上半年这两个比例进一步提升至59%和89%。分析人士认为，在投资需求迅速淡出的背景下，小户型产品由于总价低、且受政策鼓励而更容易受到来自普通自住购房家庭的青睐，坚持小户型战略，使得万科在面对市场波动时具有更强的风险抵御能力。