销售遇冷融资受限上市房企步履维艰

原本指望今年“金九银十”力挽狂澜的房企这回只得失望了。不仅是“金九银十”没有如期而至，而且房企开发商再次尝到“遭人扼喉”的痛苦滋味。

据媒体报道，10月1 日，北京分行将首套房贷最低利率由原来的基准利率上浮到基准利率的 1.05倍，成为了北京首家上浮首套房贷利率的银行。目前不少中小银行也相继调整了首套房贷利率，上浮区间为5%至10%。涉及银行包括光大、广发、以及民生等。

对此，有券商分析人士指出，银行选择此时上调首套房贷最低利率，就是做空房地产业，不看好房地产业。此举无疑会进一步抑制投资者的购房冲动。在需求不旺、流动性趋紧的双重压力下，房企开发商的资金链压力可想而知。

本报了解到，如今在房企开发商的资金来源中，其融资渠道被层层设卡。目前，银行按揭收紧、地产销售下滑导致房地产开发商回笼资金骤降；此前，在股市再融资暂停的情况下，房企开发商绕道融资如今也被严格限制；特别是进入下半年以来，银行基本停止，如今仅剩流动资金贷款，且对客户要求很高。

同样，对上市房企而言，研究员认为，信贷政策的收紧及融资渠道的限制对相关上市公司资金面影响也十分明显。迄今，上市房企筹款能力降低，金融杠杆率下降，资金面压力也在持续增加。

从二级市场表现来看，年初至今，房地产行业经历5个波段后回到原点。特别是进入9月以来，地产股更是破位加速下跌。包括万科（）、（）在内的龙头地产股加速大幅下跌，市场恐慌气氛严重。9月地产股整体跌幅高达14.5%，跌幅居各大行业板块之首。而同期上证综指和沪深 00指数跌幅分别为 8.1%、9. %。此外，在节后的A股反弹中，房地产板块反弹幅度继续落后于各大板块。

存货压力激增

发展研究中心的最新统计表明，由于新增存货大幅上升而成交量毫无起色，房企开发商存货压力激增。相比去年9月“金色十足”，今年9月黯然失色，冷清收场。

在广发证券监测的 大城市中，今年9月成交量环比下降的城市近五成，总体成交量环比轻微下跌0.7%。同比而言，超过七成城市出现下降，总体成交量大幅下跌 1. %。

统计数据还表明，9月末11大重点城市存货总量首次突破80万套，环比上涨11.1%，同比上涨59.1%。9 月新上市可售套数达到15万套，为今年最大单月上市量。

与此同时，9月去化率（一段时间的销售率）仅为45.7%，创下2010年以来的新低。9月末存销比首次突破1年，达到12.1月。其中，存销比最高的前三大城市分别是大连（ 6月）、杭州（20月）、重庆（19月）。

从上市房企最新公布的9月销售情况来看，万科、保利地产和（600 8 .SH）三家房企巨头9月销售面

积和销售金额同比均出现下降。其中，万科2011年 9月销售面积108.0万平方米，销售金额125.1亿，同比分别下降 4.9%和12.0%；保利地产2011年 9月实现签约面积 58.75万平方米，实现签约金额 67. 6亿，同比分别下降 .14%和 26.21%；金地集团2011年 9月实现签约面积 1万平方米，同比减少 7.6%，签约金额 7.8亿元，同比减少 6%。

迄今，全国房地产市场供给需求比率已经达到2. 8，超过了2005年以来1.94的平均值，达到了2004 年以来的最高值。

“存货量的大幅增长，表明未来有大量的房屋推向市场，在成交量增幅减缓的情况下，房企去库存回款难度增大。”渤海证券分析师齐艳莉称。

值得一提的是，今年以来，住房贷款优惠利率已经取消，首付成数增大，几次加息后，还贷成本大幅增加，购房需求受到较大压制。

“贷款的收紧已经明显影响到了商品房的销售。”齐艳莉表示。而广发证券发展研究中心的测算也表明，从2010年首次加息后首次置业者月供变动情况来看，一套总价款为百万元的房屋，若按首付 0%，付款年限 0年计算的话，经过五次加息前后月供增加幅度 7.4%。其中，单纯加息影响幅度9.5%、优惠减少影响幅度27.9%。

本报调查发现，在房地产板块存货压力在不断加大的同时，上市房企货币资金却在不断消耗。截至2011 年6月末，房地产存货占总资产的比值为 68.7%，为近5年来的最高点。同期，2007年至2010年四年的平均数据分别为64.4%、67.0%、65.1%、67.5%；而货币资金占总资产的比值处于下降趋势，仅略高于2008 年。

以申银万国行业分类法分类的话，今年中期，房地产行业真实存货（真实存货=名义存货-预售账款）余额已高达6684亿元，创出历史新高，比今年年初增加 1 %，比去年同期大幅增加近三成，达29%。