内地房企频频发债融资还旧债.鼓励

房企在年底再度集中融资，通过境外发行优先票据，以新债抵旧债。据公开信息披露，最近12月以来发行优先票据的有世茂房地产（0081 .HK）、合生创展（）、碧桂园（）、佳兆业（16 ），融资总规模超20亿。

一位业内人士指出，年底融资的这几家房企均为高负债率公司，且在二线城市布局广泛，此轮融资既可是为201 年资金安排提前准备，也可借此整合公司资金架构。

早前于2012年11月，房企掀起过一波融资潮。如中国奥园（0 88 ）通过瑞银发行于2017年到期之1.25亿美元1 .875％优先票据，估计所得净额为1.18亿美元。随后的12月份，奥园相继在广州番禺区、湖南、重庆豪花约48亿元购买多幅土地。

与11月不同的是，12月这波融资多为偿还到期的旧债。

以碧桂园（02007）为例，该公司发行7.5亿美元于202 年到期的7.5％优先票据，所得净额7. 7亿美元，主要用作赎回到期可换股。碧桂园曾于2008年初发行了5.5亿美元201 年到期、年利息2.5％的可转股债券。

1月8日，世茂房地产（0081 .HK）宣布，发行7年期，于2020年到期本金额8亿美元之6.625％优先票据，所得净额7.86 亿美元，亦是为其现有债务再融资。

佳兆业（016 ）则发行于2020年到期之5亿美元10.25厘优先票据，拟将90％以上用作全数再融资 PAG 及债券。据穆迪统计显示，佳兆业2014年约有4 亿元人民币的境外债务到期，2015年约有41亿元人民币的境外债务到期。此次发行的年利率低于其2012年分别发行的到2015年、2017年到期的12.875％及1 .5％。

然而，各投行对于房企这波融资并不看好，标普和穆迪对世茂房地产、碧桂园、佳兆业的评级并不高，主要原因仍然是对房企负债率高企的风险预测。

事实上，各房企也一直在调整负债率，奈何屡调不下。2012年年中，世茂负债率已从2011年底的81.7％降至68. ％。机构预计，2012年年底世茂负债率或降至约60％。2012年上半年，世茂陆续偿还了20多亿元。

碧桂园2010年进行多次融资之后，已赎回了大部分201 年到期的可换股债券。但2009年起碧桂园进入支付能力稍弱的三四线城市以后，负债率上升。2009年，碧桂园负债率由2008年的40.9％增至5 . ％；2010年略有下降至48％，2011年又增至6 . ％。

有机构统计显示，中国房地产开发商在2012年累计发行了91.4亿美元的国际债券，高于2011年的85.8亿美元。其中SOHO中国（）共筹资10亿美元，中国海外（）通过 次发债累计筹资17.5亿美元。

损失的额度可以得到控制)发债融资也成为房企调整资金杠杆的一个重要手段。上述业内人士指出，经过这次宏观调控，房企高负债率资金高速运转的模式正在转变，在利用融资杠杆、内部资金结构方面，将会有更多的调整。