地产需求透支或影响反弹高度哈

地产：需求透支或影响反弹高度 201 - 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

投资要点：

政策末班车效应逐步减弱，调控重点的一二线城市增速放缓。本周 5个城市一手房成交面积环比增5%，同比升 1%，较1月周均水平升28%。一二线城市同环比增幅放缓，三四线城市同环比增幅超越一二线，其中青岛、福州、厦门、三亚、泸州等城市成交超12年平均水平100%。受调控预期影响需求提前释放， 5个城市 月一手房成交面积环比增89%，同比增47%。

排除之前生产环节上分流的利润 受调控预期影响，二手房交易量持续井喷。本周6个重点城市二手房成交面积环比升12%，同比升286%，较12年周均水平升 47%。“国五条”二手房转让所得征收20%个税激发需求集中释放， 月6个重点城市二手房成交面积环比升 21%，同比升 51%。

房价持续上涨，政府完成房价控制目标压力较大。（1）本周10城市一手房均价环比5个上涨，同比8个上涨；（2）北京、上海、深圳等一线城市城区郊区房价均呈震荡上升趋势；二线城市房价宁波、重庆、天津震荡持平，核心城区略有上涨。

（ ）从我们跟踪的新推楼盘情况来看，节后各地新盘供应逐渐恢复，一线城市京、沪等城市多数新盘价格环比涨2%-10%，杭州新盘去化多超6成；二线城市武汉部分新盘价格较去年底涨5%-10%，南京部分新盘去化多达成。

行业持续去库存，去化时间缩短至7个月。1 城市可售面积环比微增0.1%，同比降7.1%；去化时间环比缩短6.8%，同比降 8.2%。

上周末29个一二线城市密集出台“国五条”细则，其中北京最严，但略低于市场担忧程度，其余城市多数重申国五条，房价涨幅不高于城镇居民可支配收入实际涨幅等，总体力度较弱，板块似有利空出尽估值修复可能。但受银行理财产品清理银根收紧挤压房地产资金、近期刚需及改善需求集中释放后续需求不足，明年中不动产登记制度实施预期可能引发存量房加速入市冲击二手房市场，并传导至一手房市场，预计楼市或出现个季度降温，进而影响板块反弹高度。

风险提示：注意政策调控过度带来的行业与公司盈利下降等的风险。