土改来了地主吃香生存

为城镇化建设铺路

《红周刊》：近期“土改”、“土地流转”概念强势启动，与日前一个重要文件有关，文件称“被确定的28个试点市县将于今年8月至9月正式启动农村集体经营性建设用地使用权流转”，您对这个文件有何看法？

王德勇：这个文件与城镇化建设密切相关，城镇化建设首先要解决的问题就是农村土地和城市土地的关系，以前的做法是政府以很低的价格征收农地，再以较高的价格出让，其中农民获益很少，土地的收益主要归了地方政府。现在城镇化建设首先要解决两个问题，第一个就是农村土地流转的方式，第二个是农村土地收益的分配。从这次的政策来看，我觉得在一定程度上就能解决这些问题，比如说，这次政策试点的就是农村建设用地的流转，农村建设用地分为两种，一种是经营性建筑用地，包括工商企业用地；另一种是非经营性建设用地，即宅基地，这也符合政府提出的盘活存量的方向。

《红周刊》：这份事关农村土地改革进程的文件中，有这样的一条规定“流转土地不得用于商品住宅建设”，以后放开的可能性大吗？

王德勇：这个不好说。因为商品房按照现行的法律，首先必须是城市国有用地才能搞房地产，要建成国有用地就必须通过征地这个环节，就是说农村地变成城市地的惟一环节就是征地，显然不用这么特别指出，按现行法律都是不允许的。但值得注意的一点是，明确规定不能用于商品住宅的开发，非商品住宅并没有规定，在农村集体用地或建设用地上建造房屋不用于出售，用于出租可以吧？在农村建设用地上搭建的小产权房找到合法依据了，目前来看，对这种情况是有利的。如果后续不做特别的限制，对房地产存量上，供应增加将对房价带来压力，就看政策放开到什么程度。

分析师A:温州其实已经开始有所体现了，从10月1日开始小产权房就可以流通了，原来小产权房在法律上是不被认可的，至于由试点向全国推广的可能性不好说。

《红周刊》：在土地流转的过程中，地方政府真的能放弃之前“垄断”的地位，让位、让利农户么？

王德勇：政府的角色变化很大，以前是农村土地要想流通必须先要征地，必须首先变成城市全民所有的土地，对于农民的土地而言，原来的买方只有一个，就是地方政府，到城市以后这个土地的卖方也只有一个，还是地方政府；现在这个情况就将改变了，地方政府将变成买方或者卖方之一。对于农村土地产权流转来说，卖方可以是农村集体经济组织或者农户，买方既可以是地方政府，也可以是中小企业、甚至是某些个人，或者在农户、集体经济组织中自行流转，还可以在城市之间流转。

分析师A:本质是一个分立的过程，但现在来看，在新的土地流转政策中，原有的土地所有人，也就是农民这方是可以参与分配的，地方政府只是搭建这么一个平台，中央政府只是开拓这么一个渠道，具体分成比重还不确定，但进步一点的是，农民参与进来了。

十八届三中全会后“土改”大方向将明确

《红周刊》：这次土改的大方向上有何预期？

分析师A：主要是两个思路，一个是城市中企业旧厂房、旧工厂的地将来能够改变性质，这是土地效率的一种提升，另一个是农村的土地经营权可以流转，意味着土地集中后可以集约化经营。无论是城市还是农村，这次土改都沿袭了一个思路，即生产资料使用效率的提升，而且这种提升是由市场行为来完成的，也就是说对资源配置的方式进行了改善，这也是维持后续我们国家经济稳定增长的必要条件。

《红周刊》：目前各地的试点政策仍是“戴着脚镣在跳舞”，主要还是通过各种手段增加建设用地指标，却并未实行集体土地的自由流转，比如重庆、深圳等，如何看待这个问题？

王德勇：现在的试点是受限制的，未来的政策一定是朝着市场激活放开这个方向，生产要素自由流动才能解决配置问题，也只有流动起来才能从根本上解决建设用地指标紧张、农民收入问题。

分析师A:之所以戴着脚镣，核心还是所有权问题！这也是法律的问题，前期土地并没有完全实现确权，在这种情况下，土改的第一步就是对所有权进行明确，这一点中央也有规划，未来5年内土地的确权工作都要彻底结束，摸着石头过河，最起码现在已经开始启动了。

《红周刊》：这次土改在进程方面的预期如何？

王德勇：我觉得可能会比较快，已经陆续有城市在试点，另外与这一届政府的做事风格有很大关系，每一个政策提出之后，接着就会出台具体的实施细则。这些政策的落实推出还要和城镇化整体的政策相匹配，预计十八届三中全会上大的方向将明确。据了解，十八届三中全会之后还会有中央的经济工作会议和城镇化大会，那个时候可能会有更加明确的制度性文件颁布。

三类土地价值提升

《红周刊》：新土改中，各种土地的价格将如何变化？哪些资产面临重估？

王德勇：新政策对土地价格的影响是明显的，农村的建设用地和农业用地都会涨价，因为买方从地方政府一家有可能变成许多家；城市用地价格会下降，因为卖方也增加了。原来土地价格冰火两重天，一个是农村征地的价格，一个是城市土地价格，一高一低，未来的变化就是那个低的高一些，高的低一些。工业用地长期也是上涨的趋势，一方面由于之前价格较低，企业盲目圈地造成的闲置和浪费非常严重，这种情况以后会改变；另一方面，未来的征地成本肯定是上升的。

按照受益程度来看，我认为农村的建设用地是重估最直接、提升幅度最高的。第二类是工业用地；第三类是农业用地。农村建设用地受益方就是拥有这些土地的所有者或使用者，在上市公司中，可以重点关注那些已经征过地、做土地一级开发的企业，以后的价格可能比之前提升很多，比如(,)，已经完全控制的土地达150平方公里，参股的开发区还有一些，其中还有约8平方公里在北京第二机场旁边。有比较多农业用地的，比如(,)、(,)、(,)等都属于这种。

《红周刊》：资料显示，一些土地资源并没有注入上市公司中，只是大股东或者母公司所拥有，比如廊坊发展、海南橡胶等，资本市场上的强势逻辑何在？

分析师A：如果没有注入上市公司，从经济学意义上来说，价值重估和股价是没有任何关系的。目前这类个股的大涨是因为有市场注入的预期。比如，“深圳前海”刚获批的时候，(,)闻风启动，也是因为其母公司在前海的大量土地储备，这是相同的逻辑。别忘了，资本市场的价格是提前反映的，很多时候炒的是想象空间。

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