房企资金链趋紧虚增资本假按揭违规套贷求生美食

一贷难求

“目前，房地产开发企业直接到银行贷款，会比较难。”9月22日，一家中小银行的授信审批官说，原因很简单，一是各家银行的分行基本上没有开发贷款的权限，二是总行也严控房地产贷款的规模。

东部某省的一家股份制银行分行人士也坦言，即便是该省的地产龙头企业，总行也不会满足其融资需求。

不过，简单地拒绝房地产企业的贷款申请，并不意味着就能顺手将风险也拒之门外。当前，资本市场筹资受限、银行贷款受控、市场销售受挫……在资金来源减少的巨大压力之下，部分房企开始铤而走险。

监管部门的一项针对房企资金状况的调查发现，由于房地产企业资金链普遍趋紧，部分过度扩张的企业在面临资金链断裂危机的情况下，通过虚增注册资本套取银行贷款；也有的企业采用假按揭、假首付等手段套取银行贷款，用于缓解企业资金压力。

虚增资本和假按揭

在融资困难的情况下，“一些房地产企业就会采取暗度陈仓的方式”。上述授信审批官表示，主要是通过旗下的关联公司，如经营物业的或者贸易公司，来变相套取银行贷款。

在监管部门的一份调查报告中，披露了部分房企套取银行贷款的案例，其一便是虚增注册资本。

上海某房地产公司通过虚假投资设立关联企业，再由关联企业互相投资等手法使其资本不断膨胀，其原注册资本从500万元膨胀为2. 亿元，其成立初期部分注册资本和9次增资、1次减资均存在虚假。

银行业内人士指出应由保险人与被保险人协商一致，银行贷款最多不会超过企业的净资产，所以，注册资金很小的企业，银行不可能提供太多的贷款。

前述上海某房地产公司及关联企业在上海11家银行的多家分支机构开立48个账户，大量资金通过多个账户或多家关联企业频繁调拨、迂回运作，逃避银行监控，目前在上海的两家银行已经形成100％的不良贷款。

前述授信审批官称，一般而言，房地产集团企业下面会有很多法人，也有一些房产，通常是关联企业拿现成的房产做抵押贷款；但关联企业不会傻到把资金直接划到房地产企业的账户上，具体做法包括多种途径。

比如，房地产公司委托关联企业购买钢材不但要拿下广厦、水泥等建材，然后延期付款，占用关联企业的资金，以及代为支付工程款。还有更为直接的操作方式，房地产公司以给关联企业提供咨询服务的名义，占用资金；或者是承包工程，要求关联企业带资建设，等等。

这些关联企业在银行贷款时也会露出马脚，“比如从第一还款来源来看，其销售收入不是很大，但贷款金额很大。”上述授信审批官表示。

而假按揭是一直存在的房企套取银行贷款之术。

“以前是小的房地产公司，房子卖不掉，但开发贷款又到期了，没办法找几十个身份证去办理按揭贷款，而借款人本人根本不知道贷款的事情，还款也是房地产企业支付的。”前述授信审批官称。

监管部门的调查发现，上海另一房地产公司由于资金紧缺，通过内部职工假按揭、假首付等手段，向银行套取贷款55笔，涉嫌金额超过5000万元。

在深圳也有“假首付”的情况，“购房者自己只付了10％的首付，另外20％的部分由房地产开发商垫资，所以， 0％的首付可能是不真实的，有的楼盘广告说首付一成即可入住，就是这种的情况。”上述授信审批官透露，具体而言，开发商垫付的是无息贷款，一般是两到三年的期限。

但这位授信审批官直言，“假首付”的风险非常大，房价一旦下跌10％，对购房者来说，就会出现资不抵债，70％的银行贷款，开发商垫付的20％，都将面临违约风险；而 0％首付是否真实，可能是监管部门在压力测试时需要予以关注的。

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