公交利润率下降一线房企今年或将降本增效

克而瑞的最新报告指出，一线地产商在2012年调高周转率之后，今年将放缓周转，提高利润率。

上周，万科、保利等行业龙头公布全年销售业绩，2012年万科销售额1412亿元，再次坐稳头把交椅。但万科三季度末销售净利润率为1 .2%，比上年同期的14%下降0.8个百分点。

眼下，一线房企年度2012年1月利润率指标出现下降态势，凸显房企成本经营管理压力。对此，不少业内人士向《每日经济》表示，房地产行业即将迎来剧变，表现为行业集中度提升和房企境外融资潮加剧。因此，拼命降低成本费用和提升投资回报，将成为201 年行业发展的趋势。

一线房企利润率下降

2012年，年度销售额超过500亿元的超大型房企由2011年的6个增加到8个，千亿级房企由原来万科一家新增了保利、绿地两家。其中，万科2012年累计销售金额1412. 亿元，同比增长16.2%；保利实现年度签约金额1017. 9亿元，同比增长 8.91%。

恒大去年累计实现合约销售额92 .2亿元，较2011年上升14.8%；中海地产全年实现销售1115.2亿港元（约合902.2亿元），同比增长28.1%。金地、招商、华侨城等房企的2012年销售额也都实现大幅增加，创下历年来新高。

2012年，一线房企市场份额进一步增加，全国排名前十企业的市场份额达到12.46%，较2011年上升了2.0 个百分点。

然而，在销售额创新高的同时，部分一线房企2012年净利率水平却出现同比下降。2012年，各大房企销售均价较上一年下降，这佐证了房企以价换量，加速去库存的市场研判。销售均价的下降，再加上人工、建筑、融资等方面的成本费用增加，使得房企虽然销售业绩可观，但盈利能力却在减弱。

在2012年万科半年度业绩说明会上，万科总裁郁亮曾表示，由于靠土地升值盈利的模式已经不可持续，未来房地产行业利润率将下降，并向制造业靠近。

从全年情况看，万科2012年销售均价为10901元/平方米，低于2011年的11 0 元/平方米和2010年的12049元/平方米。 销售均价的下降使得万科年度销售额超过1400亿元，但利润率水平却未达到万科预期。2012年上半年万科结算净利率为14.2%，较2011年同期下降2.2个百分点；销售净利润率14.8%，比上年同期的16. %下降1.5个百分点。到去年三季度末，万科销售净利润率为1 .2%，而上一年同期为14%。

去年主营业务利润率由半年报的22%下降为三季度末的20%；三季度末，扣除非经常性损益后的净利率为12%，而2011年同期为16%。此外，恒大地产2012年上半年的经营利润率由2011年6月末的 1.9%下降到28.2%。

房价或呈平稳态势

尽管大多数房企在2012年销售业绩都表现不俗，一些业界专家分析认为，201 年整体房价将呈现平稳增长或波动的态势。

201 年第一周，城镇化政策的利好使得北京，广州、深圳、重庆、成都等热点城市的一手住宅成交量相比去年同期都出现了大幅增长，创下了近年来的新高。

美联物业深圳区域董事总经理江少杰预计，201 年全国房价预计上升5%~10%，国内商品住宅成交将持续攀升。美联物业全国研究中心报告显示，2012年全国商品住宅成交10.1亿平方米，预计201 年将超过11亿平方米，增长8%左右。

虽然推高房价上涨的动力犹存，但同时新的调控政策出台的可能性也较大。中国不动产研究中心研究员肖楠认为，在未来高度不确定的情况下，房地产企业还应该做好一个持续过冬的准备。

值得注意的是，尽管2012年北上广深等一线城市库存量大幅下降，但整体来看，一线房企的存货仍然高居不下。

公告显示，万科截至去年三季度末的存货高达2467亿元，同比上升27.9%；保利地产三季度末存货达到178 亿元，而半年报数据为1687亿元；截至去年三季度末的存货达58 亿元，较上年同期增加24. %；华侨城存货同比更增长 0%，达 59亿元。

保利地产董秘黄海去年12月初就表示，201 年公司仍将坚持以一二线城国际投行近期纷纷调高未来油价市和普通住宅为主的高周转销售策略。

提高利润率成大趋势

万科、保利、恒大等一线房企的财报显示，近年来，人工、建筑、财务成本费用均出现快速上升的态势，利润率水平则出现反向变化。在此情况下，房企“降本增效”成为检验综合经营管理能力的重要体现。

2011年底，万科审议通过针对851名中高层员工的股权激励计划，但其行权的条件规定：三个行权期全面摊薄的年净资产收益率依次不低于14%、14.5%和15%；相比基准年，之后1~ 年净利润增长率依次不低于20%、45%和75%。

2012年万科销售额超过1400亿元，但净资产收益率三季度末仅为9.02%。

克而瑞最新报告指出，一线地产商在2012年调高周转率之后，今年将放缓周转，提高利润率。

对此，中国不动产研究中心肖楠表示，从中长期发展来看，房地产高利时代已经结束，房地产提高房企利润率水平是未来的发展趋势。

值得注意的是，并不是所有的企业都有能力在201 年提高利润率。

在2012年四季度地产金融形势发布会上，中房协市场委员会副秘书长陈啸天说，“这几年每一轮房价的上涨都是因为相对供应量不足。这一次是120平方米以下的产品供不应求。这意味着，201 年有能力推出相关户型的企业能有非常好的业绩。”