月关键词多数城市个税未提二手房市场美食

4月关键词：多数城市20%个税未提 二手房市场降温

3月底，国五条细则在全国纷纷落地，对购房者*关心的20%个税的问题雷声大雨点少，除在北京明确之外，其他各地“犹抱琵琶半遮面”。政策出台之后，对各地楼市销售、土地政策等也有明显影响。

灼热二手房市场恢复常温

全部三月份全国二手房市场可以用“炽热”来形容，传闻二手房买卖要征收20%个税，众多房主为减少“损失”欲趁政策落地之前将手中“多余”房产出手，而部分购房者欲趁此机会淘得自己满意的房子。二者1同发力，让整个楼市销售出现了久违的火热场面。但随着国五条细则在全国逐一落地，这股火热的劲头一夜之间迅速冷却。

据报道，整个四月份，北京二手房成家量环比下落9成，创18个月来的新低。细则的实行，让本来近似于疯狂的二手房价格与销售量均趋于冷静，而前一段时间风光无穷的中介公司，则倍感失落与无奈。

中介公司更主要的落漠还在于，因细则落地引发的二手房由卖方市场向买方市场的突然转变——当购房人成为市场主导后，随之带来了延续增加的观望情绪，令二手房市场进入买卖双方的博弈阶段。而即便是中介公司曾寄予希望的“免税房”，也出现了放缓销售的局面。

新建商品房价格申报受指导

细则落地以后，二手房市场迅速降温之后，新建商品房销售也不容乐观。根据阳光家缘销售数据显示，4月份前两周(4月1日至4月14日)，广州一手住宅销售了2890套单位，相比此前两周(3月18日至3月31日)的5434套单位大幅下落了约47%。

据中原地产研究核心统计数据显示,截至4月11日，全国54城市新建住宅销售951万平方米，环比3月同期下跌3.5%，较3月全月的销售均值下落12%。从全国来看，新建商品房较三月份来讲销售量有所下落，但是价格却仍然坚挺。百城房价数据显示，4月份全国100个城市(新建)住宅平均价格为10098元/平方米，涨幅比上月缩小0.06个百分点。面对这样的问题，北京、广州前后出台政策，政府将对价格进行管理和引导，如果开发商不接受指导价，将不予发放预售许可证。

公积金贷款量明显下滑

虽然不少城市“国五条”调控细则已出台，但一线城市和部分二线城市房价上涨压力仍较大。在此背景下，各界对调控升级的猜想不绝于耳。事实上，杭州、苏州等地已收紧公积金贷款政策；广州调控仍存加码空间，2套房首付比例或提至七成。一些地区即将面市的商品房项目，乃至明确表示不支持公积金贷款。业内人士指出，未来1二线热门城市房价若继续上涨，调控政策将进一步收紧。

上海中原市场研究部总监宋会雍表示，收紧公积金政策主要有两种情况，一是配合楼市调控节奏，二是地方公积金余额不足。

“3月楼市跑量跑得太利害，部份城市公积金余额不足的可能性很大，所以接下去应会有更多的城市收紧公积金政策。不过无论是哪种情况，都会抑制销售。”

土地供应增加销售减少

按照国土部的说法，今年的供地计划是过去5年年均实际供应量(9.77万公顷)的1.5倍。但从计划额度来看，我国土地供应计划已逐年减少，数据显示，2011年为21.8万公顷，2012年为15.93万公顷。

对出现这种情况的缘由，一位不具名的专家表示，出于对“土地财政”的依赖，不少城市大量供地。另外，城镇化的发展也增加了土地储备投资基金是指基金发起人通过发行基金券（即受益凭证）。但是，面对国家宏观调控，开发商在拿地方面也是慎之又慎，全国各地多次出现土地流拍或低于保存低价的现象。

20%个税雷声大雨点小

事实上，目前京沪广深四大一线城市中，仅北京按“国五条”要求严格执行二手房交易卖方需缴纳20%个税的规定，上海、广州及深圳已出台的地方版“国五条”细则均未触及二手房交易20%个税的问题。

在税务研究者张万刚看来，房地产牵扯的行业太多，对地方经济发展有着莫大的影响。地方政府其实不希望房产交易堕入冷清。如果因为征收我只以平常心对待。我向来对奖都不会太大压力20%的个税，致使房产交易量急剧下降，必将会对房地产开发预期造成负面影响。而一旦出现预期下落，土地交易会遇冷，地方的土地财政就会吃紧。

另一方面，尽人皆知，房产交易所得征税20%的规定是在20年前的个税法中明确下来的，但20年不见履行，就是因为难以操作。这里的难有两点，一是难以核实房产原值，二是难以算清公道费用。

在我国的住房市场上，房产的属性五花八门，有自建住房、经济适用房、已购公房、商品房、拆迁安置房、军产房、央产房等，不一而足。这些不同属性的房产在交易过程中遵循的规则其实不相同。再加上20年前还没有实现交易信息的电子化，核实原值是一件极其费力、麻烦的事情。

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