北京自住房拉低均价限购常态化市场难回暖.源泉

据《中国房地产报》，近期，自住型商品房项目集中入市，给市场带来了结构性的变化，在拉低整体新房交易均价的同时，也拉高了整体新房成交量。但在北京自2010年4月 国十条 以来的限购限贷政策常态化背景下，单纯依靠自住型商品这种具有 共有产权 属性的特殊产品拉低整体成交数据，或难以反映真实的市场情况。

自住房集中成交

均价创42周新低

7、8月份，自住型商品房集中入市、签，给新房市场成交结构带来明显的变化。

结合伟业我爱我家(博客,微博)市场研究院及北京市住建委数据统计，8月上旬北京住宅新房签量2800套，与7月上旬相比大幅增长90.1%，比去年同期回落22.5%。剔除保障房和 商改住 房源，新建纯商品住宅签量为21 套，在自住型商品房集中成交的情况下，总成交量明显高于7月上旬147 套的新房签量。

价格方面，8月上旬北京纯商品住宅新房（剔除保障房和商办改住）成交价格为2077 元/平方米，与7月上旬相比大幅回落17. %。而这其中，对于价格大幅回落起决定性作用的则是自住型商品房价低位成交的拉动。除了自住型商品房本身价格平摊整体新房价格，入市同时，也促使刚需盘降价走量，使整体均价回落到2万元/平方米左右的低位。与8月同期二手房成交均价2886 元/平方米拉开明显的距离。

新房与二手房均价形成如此悬殊的价差，除自住型商品房平摊新房房价的作用，刚需盘的平价及降价走量也不容小觑。

但进入传统的金九银十以来据亚豪机构统计，8月上旬的最后一周（8.04~8.10），商品住宅成交量价出现明显回落。在商品住宅成交排名前十名中，定向安置项目城和自住型商品房首创 悦都汇、金隅 汇星苑分别位于第一、第二以及第六名，三个项目累计实现成交746套，在总成交量中占比近四成，而恒大城与首创 悦都汇两项目的成交价分别为1.4万元/平方米和1. 万元/平方米，这类限定售价的商品住宅在近期集中签约，大幅拉低了整体成交价格，是造成上周均价创下42周以来新低的重要原因。

对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，从北京目前市场的表现情况来看，新房市场由于自住型商品房的集中入市，刚需楼盘在推盘过程中实质性的低价走量已经成为必然，让利营销吸引了部分刚需置业者入市购房。

高姗分析，今年以来，已有近2万套自住型商品房进入申购环节，并锁定了大量刚需客群，刚需盘的开发商在销售业绩、回款要求的重压下，平价或降价走量的现象仍将会持续。而价格的持续走低，有望吸引处于观望中的购房者以及部分自住型商品房申购人群回流商品房市场，下半年刚需客群游离于自住型商品房与商品房之间的现象将成常态。

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