廊坊与张家口未来楼市的最大风险皆源于此.源泉

到电玩城内玩赌博游戏机。被抓后廊坊与张家口，未来楼市的最大风险皆源于此

文｜叶书利

从中长期来说，一个地方房价的涨与跌，取决于当地的供求关系。从这点来讲，包括北三县及廊永固霸等在内的廊坊楼市，未来的最大变量来源于库存告急，而不是调控。

与廊坊楼市相反的是，张家口楼市的未来风险在于库存过量。

廊坊楼市未来的最大危急已隐现

中原地产的统计数据显示，截至7月底，廊坊住宅用地供应56宗，供应面积239.79万㎡，同比下降69.2%。住宅用地成交51宗，成交面积180.39万㎡，同比下落72%。

也就是说，今年前7月，廊坊土地供应量大降近七成。

壹书生（环京置业首席社群：公众号“壹书生说房”ID：yishusheng-fang）注意到，廊坊土地供应大幅收缩是政府成心引导的结果。

政府管控的源头可上溯至2015年7月24日。当天时任国务院副总理、京津冀协同发展领导小组组长张高 丽指出：强化土地供应管控，严格城镇开发边界，防止在北京周边地区盲目弄房地产和炒作房价。

此后的2015年8月31日，河北省府以河北省住城厅联合河北省国土资源厅下发的《关于促进我省北京周边地区房地产市场平稳健康发展的通知》对央府喊话作出响应。自此，包括北三县及廊永固霸等在内的廊坊楼市正式进入了一个新时代：控制住宅用地供应。

自此，廊坊楼市的土地供应出现双层次的收缩：

首先，土地供应量全面下滑，比如“今年前七月廊坊土地供应量同比下落69.2%”便是最新例证。

其次，在土地供应总量下落的同时，与购房者密切相关的住宅用地在土地供应量中的占比节节下降。

前7月廊坊土地供应结构图

今年前七月，廊坊土地供应中，住宅用地占比为39%。与此相对比的是，在张高 丽喊话前，这个占比一直停留在60%-70%之间。比如2015年8月31日河北省府响应张高 丽喊话的当月，住宅用地占比仍是65%。此后便一路下滑至今年前7月的39%。

与土地供应大幅相伴随的便是库存告急问题。

在4月的文章中便已提出正告：上海易居房地产研究院于4月2日发布的最新 报告显示，截至2018年3月底，易居研究院监测的全国100个城市新建商品住宅库存总量为43712万平方米，环比减少1.0%，同比减少8.7%。其中廊坊、杭州和保定的同比跌幅较大，跌幅分别为49%、48%和45%。也就是说，截止3月底，廊坊楼市库存同比下滑排名全国第一。在强调控下，廊坊楼市库存同比下滑全国第一，本质缘由在于，强调控下，成交量确实下落了，但土地供应量的下滑速度远超成交量的降幅。而今年前七月廊坊土地供应量仍以近7成的降幅进一步下滑，可想而知，未来廊坊楼市的最大危急已隐现。

实际上，壹书生早在2016年1月便以对此加以警告。目前廊坊楼市的强调控并未改变此现状。

张家口楼市未来大几率陷入去库存压力

今年的环京楼市土地供应，与廊坊土地供应大幅下滑构成鲜明对比的是张家口的土地供应暴涨。

相对应的是，与廊坊楼市相比，张家口楼市的泡沫化值得关注。可从以下三个方面加以左证：

首先，从土地供应量来说，前七月，张家口住宅用地供应量是廊坊的三倍。

中原地产统计数据显示，截至7月底，廊坊住宅用地累计成交180万㎡，而张家口住宅用地累计成交530万㎡，也就是说，张家口住宅用地供应量是廊坊的3倍。可谓供应量巨量。

其次，从供应结构来讲，张家口土地供应仍以住宅用地供应为主。

与前七月廊坊土地供应中，住宅用地占比为39%相比，张家口前七月的土地供应中，住宅用地占比高达71%，仍停留在2015年7月张 高丽喊话廊坊控制土地供应前的情况。也就是说，从住宅用地占比来看，前七月张家口是廊坊的182%。

第三，从地价来看，张家口房价泡沫化严重。

值得注意的是，地价是一个地方真实房价的体现指标。目前张家口近12000元的房价，已与廊坊整体房价差不多，甚至与廊坊的香河持平，甚至高于永清。但是从地价来看，前七月廊坊住宅用地的成交楼面价为3226元/㎡，而张家口则是1610元/㎡。也就是说，廊坊的楼面价是张家口的2倍。正常的话，廊坊的房价也应是张家口的2倍，可目前张家口的房价已看齐廊坊。因此说，与廊坊相比，目前包括下花园、崇礼等在内的张家口房价的泡沫度已比较严重，投资者需警惕背后的风险。

值得注意的是，年初的1月9日，任志 强在一次会议上已对张家口楼市的泡沫风险提出了严重正告。

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