业绩汇华发股份销售增长.源泉

事迹汇｜华发股份销售增长66.75%

8月22日晚间，华发股分披露2018年半年度报告。

财报显示，今年上半年，华发股分实现营业收入94.29亿元，同比增长34.07%；实现归属于上市公司股东净利润13.46亿元，同比增长134.95%。

此前，华发股份曾发布事迹预告称，预计公司上半年净利润将增加62550.05万元到73922.78万元，同比增加约110%到130%。明显，这次华发股份逾额完成了。

优化销售格局 华发股分事迹的大幅增加或得益于华南区域的销售增长。

中报显示，2018年上半年，公司实现签约销售金额253.17亿元，同比增长66.75%，相当于已完成2017年全年签约销售金额的81.6%；签约销售面积110.55万平方米，相当于完成2017年销售面积（133.76万平方米）的82.6%。

上半年销售势头是否将得以延续还待观察，但值得注意的是，华发股分近三年事迹稍有“曲折”。

2015年和2016年，公司分别实现销售金额133亿元、357.25亿元，同比增长54.65%和168.61%，彷若“鲤鱼跃龙门”。但在2017年，华发股分销售金额又同比减少13.18%至310.17亿元，销售面积同比下滑20.23%至133.76万平方米。

当时，克而瑞地产研究院认为，华发股份“掉队”的原因在于，其布局相对集中于珠海、广州、上海等重点一二线城市，受调控政策波动影响较大，常常单一或者几个城市销售波动就会给企业带来较大影响。

从销售散布来看，2017年华发股份虽在嘉兴、佛山等地增加土储，但报告期内，与2016年一样，公司在售房地产项目主要还是集中于珠海、中山、广州、南宁、上海、苏州等地。

2016年，公司珠海大区（珠海、中山）和广州大区分别实现销售233.53亿元和36.48亿元（占当年销售总额的76%），但同板块区域，即珠海、广州、中山、南宁等地在2017年仅实现签约销售额134.39亿元。虽然，2017年华中区域（武汉）实现签约销售89.29亿元，成为公司新的利润贡献点，但这仅弥补了上述部分华南区域销售下滑所带来的业绩差额。

蔡廷锴忙于民主运动和家人在一起的时间很少。新中国成立后或为优化销售格局，2018年上半年，华发股分通过公开竞购获取苏州、武汉、无锡、青岛和大连的5个土地项目，新增土地储备项目权益土地面积合计约37.54万平方米，权益计容建筑面积83.17万平方米。

另外，公司还于今年上半年在深圳、广州、中山等城市成立分公司，并同时筹备江门分公司。2017年年报显示，华发股分在珠海区域、上海闵行区和青浦区、北京廊坊、佛山、中山等地均有城市更新项目。上述项目开发或将进一步丰富公司城市版图。

从2018年上半年销售金额的构成来看，华发股份虽然立足于珠海，但销售方面已有“面向全国”之势。上半年，华南区域（含珠海、广州、中山、南宁）的销售金额为149亿元，占销售总额的58.88%；华东区域销售金额为43.51亿元；华中区域销售金额为40.92亿元；其余区域实现销售19.68亿元。

控制本钱 随着2018年上半年销售范围的扩大，与多数房企一样，华发股份的一部分开发资金来源于融资。

2018年3月，华发股分非公开发行不超过25亿元公司债券；5月，公司拟非公开发行不超过60亿元的公司债券；6月，公司拟发行不超过50亿元的长期限含权中期票据。据悉，截至2018年7月底，华发股份2018年累计新增借款超过2017年末经审计净资产的60%，资产负债率小幅增长1.79%至84.67%。

具体来看，截至2018年上半年，华发股份活动负债为816.83亿元，流动资产为1451.67亿元，其中，存货为1169.61亿元，货币资金为153.72亿元，短时间偿债或有一定压力。

华发股份在中报中表示，公司将努力降低资金成本，提高资金使用效力。但公司毛利率的下降或表明其在成本管控方面还需注意，数据显示，2018上半年的毛利率为25.25%，相比2017年中报的31.84%毛利率有所下滑。

2017年年报中，华发股分泄漏，其将寻觅项目合作、棚户区改造、城市更新、一二级联动等机会，积极寻觅并购标的。

在合作开发房地产项目方面，6月21日，华发股份公告称，其全资子公司大连华藤房地产开发有限公司与大连万科置业有限公司、大连盈珑置业有限公司签署了协议，约定合作开发大连的地块。

事实上，在2017年，华发股份旗下子公司就已分别和华润、万科、碧桂园约定合作开发位于南京、上海、珠海的地块。

华发股份表示，合作开发模式将下降项目经营风险。业界观点认为，面对高地价大体量的项目，通过合作开发可将土地、融资、开发、营销等资金本钱分摊至合作方。

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