行业地产中国购房杠杆辨析与国际经验比较

美国和日本的住房按揭贷款相关情况介绍美国：次贷危机前后，交易杠杆率100%、还款负担率 2%。美国是一个购房首付比例相当低的国家，住房交易杠杆率常年保持在80%-90%，2007年次贷危机前升至100%（所谓的“零首付”，包括interest-onlyloan的产品）。还款负担率最高也是出现在互联泡沫和次贷危机前，超过 2%。日本：资产泡沫时期，交易杠杆率100%、还款负担率45%。日本居民家庭住房按揭贷款年新增规模在进入1980年代后快速攀升，住房交易杠杆率1974年为 7%，到1987年最高峰也逼近100%（日本商业银行房贷贷款率通常在70%-80%，且官方没有规定最低首付比例）。还款负担率方面，根据日本央行以及我们的估算，在1985年签订广场协议以及1986年日本央行启动加息之后，日本居民家庭还款负担率开始快速攀升，最高达到1989年的接近45%，资产泡沫破裂后才逐步回到20%左右。

我国购房杠杆未来还有多少提升空间？交易杠杆不高，但还款负担已偏重从宏观的层面分析，我们关注住房按揭贷款余额（以下简称MDO，mortgagedebtoutstanding）与主要经济指标的对比。MDO既是居民家庭的负债，也是商业银行的重要资产。截至2015年年末，我国MDO规模约1 .1万亿元，截至今年上半年已升至15.4万亿元，预计到2016年年末将超17万亿元。首先看MDO/GDP：美国次贷危机前最高达80%；日本在1990年代泡沫时期升至 0%（此后继续上升至40%，并保持稳定）。我国2015年为19%。其次看MDO/居民家庭年可支配收入：美国次贷危机前达160%，目前在110%以上；日本资产泡沫时期接近60%，此后继续小幅上升并稳定在70%。我国目前则处于快速上升时期，2015年为62%，预计2016年将升至70%。结论和判断：交易杠杆不高，但还款负担已经偏重。从宏观指标（MDO）和住房交易杠杆率来看，我国住房按揭贷款市场与美国和日本相比仍然有一定的发展空间。但是，我国居民家庭的还款负担已经较重，特别是在2016年按揭购房的居民家庭，还款负担率 9%，已经超过美国最高时期水平 2%，并接近日本资产泡沫时期的水平45%，未来我国居民家庭购房能否继续加杠杆，将取决于收入、利率和房价的综合变化情况。

风险提示居民家庭购房按揭贷款还款负担率未来继续上升。