商业零售机遇显现荐股牛

商业零售：机遇显现 荐5股 201 - 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

■零售公司在困境中拉开转型序幕，将带来投资机会。我们拟通过系列专题报告的形式，寻找能够通过转型走出困境的公司。本报告作为系列报告的首篇，将分析传统零售购物中心化转型带来的发展机遇。

■业态发展：购物中心将成线下主力渠道。线下零售渠道“体验”是王道。购物中心业态凭借购物、餐饮和休闲娱乐的业态组合，将成为线下主力渠道。目前，我国购物中心业态份额仅占社零总额10%左右，相比发达国家 0%以上的份额，仍有较大的提升空间。

重新携起手来 ■现状：供给过剩。我国购物中心发展始于90年代中后期，在不到20年的时间里就产生了供给过剩的局面。通过分析购物中心高速增长的时间拐点，我们得出开发驱动力是导致购物中心供给过剩的根本原因。2010年政府对住宅开发进行调控，房地产开发资金进一步向商业地产涌入，购物中心迎来了高速建设期。供给加速导致部分城市经济体量与商业物业供给不相匹配，经营风险不断攀升。

■怪状：有效供给不足。我们从两方面分析了购物中心总体供给过剩，有效供给不足的根本原因。首先，基于有限的融资渠道，以及短视的利益诉求，大部分商业开发商都以销售商铺或配套住宅为主要投资目的，粗放型“以售养租”模式盛行。其次，商业地产的发展及运营需要具备三方面要素：操盘队伍、商业经营资源、资金筹措能力，而10年左右时间积累出所需要素的可能性不大。因此，对自持商业物业的长期培育重视不够、且缺乏运营能力导致了有效供给不足。

■传统零售：转型购物中心，机遇显现。传统零售公司作为现阶段线下渠道的主力，虽然在购物中心规模上落后商业地产商，但由于国内大部分零售上市公司均为区域龙头，具有几十年的零售运营经验，更好的融资渠道和资金来源，以及进行购物中心化转型更为坚定和快速，因此，新一轮发展机遇显现。

■投资建议：面对零售终端渠道新的变革，传统零售购物中心化转型将是一个趋势。基于各公司经营情况，以及规划的购物中心转型战略，我们推荐以下零售公司组合：王府井、鄂武商A、友阿股份、步步高、欧亚集团，这些公司将会把握住转型机遇，获得更好发展。

■风险提示：1）终端零售需求持续低迷；2）商业地产开发加大传统零售企业现金流风险。