北京写字楼市场整体回暖.鼓励

“区域甲级写字楼租金自2009年第二季度达到底部以来，累计上涨11％。基本与2007年峰值时期持平。”4月7日，第一太平戴维斯北京公司助理董事王琼在北京今年第一季度市场研究报告会上透露，一季度，北京甲级写字楼租金连续第二个季度上涨，“整体回暖态势明显。”

空置率下降

一边跑一边刺“沉寂了近一年的外资公司在本季度北京优质写字楼市场中再次成为需求主体。”世邦魏理仕环球研究部董事马雪明指出，今年一季度，IBM与位于奥运村的盘古大观签署了租赁22,290平方米写字楼面积的租赁协议，完成了2010年一季度最大面积的写字楼租赁交易。同期，雀巢租赁了位于望京地区的利星行写字楼6,000平方米。而国内机构在一季度也有所表现，国内知名教育机构新东方承租了西区欧美汇写字楼7,600平方米面积。

根据第一太平戴维斯的，北京第一季度甲级写字楼净吸纳量为14万平方米，同比增加50％。王琼评价说，“历史同期这个净吸纳量都是很好的数据了。”

与吸纳量形成鲜明对比的是一季度北京写字楼的供应量。

“第一季度，北京没有写字楼项目落成，市场供应压力持续减缓，整体空置率已由金融危机最高处回落了5个百分点。”马雪明指出，虽然市场吸纳量较上季度略有减少，但在市场中考察项目、咨询租赁事宜的客户不断增多，表明市场需求正逐渐回升，这部分需要要转化为交易还需要一段时间，但不断增长的市场需求表明北京写字楼市场正处在金融危机后的恢复当中。

第一太平戴维斯的数据显示，全市甲级写字楼平均空置率为18.1％，环比下降1.5个百分点。除东长安街区域空置率略提高1个百分点外，其他各区域空置率均下降，国际甲级写字楼空置率为25％，环比下降 .2个百分点。而甲级写字楼租金连续第二个季度呈上涨态势，环比增长 .4％至157.8元/平方米/月，东长安街区域租金环比增长8.4％，为租金涨幅最大的区域市场。

高力国际华北区董事总经理高晓晖指出，预计随着2010年下半年需求量的恢复，北京甲级写字楼租金将在2010年底企稳并在2011年后加速上涨。

投资活跃

仲量联行北京董事总经理张莹表示，一季度，北京的写字楼投资交易市场也开始异常活跃。过去一年，本地投资者在投资交易中占据主导地位，而海外投资者则尚未在中国参与核心资产的收购。“部分海外背景的机构投资者经过多年努力经营，其在北京所经营与投资的物业取得了较好的稳定收益，由于投资回报丰厚，部分投资者出售了在京所持有的资产。”

张莹透露，也有对北京物业投资市场长期看好的投资者也借机大举收购，例如新加坡背景的公司枫树投资，以29亿元人民币收购了位于三元桥地区的佳程广场两幢写字楼。

高力国际北亚洲区董事总经理柳维伦认为，虽然存在收益率压缩和规范投资、抑制投机的政府政策，中国的投资环境仍然有着广阔的前景。本地发展商和投资者因为有着足够的现金流、乐观的经济展望和对货币政策变动的较低风险预计，将继续成为海外同行收购物业资产时的强有力竞争对手。一般而言，投资者的兴趣仍表现在一线城市的写字楼、零售业物业和住宅市场。

第一太平戴维斯投资部董事纪刚还透露，未来1- 年，北京甲级写字楼或少有新的供应量。在这种态势之下，无论是从租金水平还是将来出售价格，都为投资机构所看好。