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杭州未来3年开业购物中心体量达90万方 商业地产高危

高库存引发的杭州楼市危机，已悄无声息地传导到商业地产（专题阅读）领域。近日，克而瑞研究中心发布报告称，今后两年是商业地产上市的爆发期，二三线城市面临的风险加大，而杭州又一次被点名为典型的商业地产高危城市。

在华东，杭州的地产投资价值一向被视为仅次于上海，但其商业地产发展仍处于未成熟的阶段。与杭州住宅市场的海量库存相比，杭州商业地产的存货量也在去年创下新高，在2014年还有继续上升的可能。未来三年，杭州开业的购物中心（专题阅读）体量可达90万平方米，已接近2013年底商业项目97.8万平方米的总存量。

据克而瑞研究中心监测显示，2013年，众多大型房企继续加码商业地产布局，特别是万科、保利地产、龙湖地产、华润置地等龙头企业，在商业用地扩容方面表现尤为突出。以杭州为例，2013年包括万达、华润置地、绿地、复地在内的多家企业均在杭州集中购入了纯商业用地。这些企业均具备国内领先的商业地产运营经验，未来或将面临正面竞争，特别是万达商业广场、华润万象城这样的同质性产品，相互竞争尤为激烈。尤其是在杭州本身商业地产趋于饱和的市场态势之下，杭州商业地产的市场消化力正在下降，供大于求的市场环境将使企业商业运营的难度急剧增加，未来的风险正不断上升。

此外值得注意的是，酒店式公寓仍然是杭州商业地产供应和销售的主力军，杭州版 禁酒令 ，即2012年2月11日正式实施的《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》（简称《意见》）实际影响有限，如今已形同一纸空文。

杭州酒店式公寓、写字楼等产品拥有庞大的存量房源，在楼市开启下跌通道后，或只能通过降价途径消化。 杭州一位房企高管预测，降价风波未来极有可能进一切入上市公司产业链步对商业地产市场带来影响。

存量要卖三年半

2月18日，杭州迎来了春节后的首场土地拍卖会。然而这场拍卖中的纯商业用地杭州西湖三墩FG03-B1/B地块，却以暂缓出让而收场，成为了2014年杭州首幅流拍的商业用地。与去年火热的抢地场面不同，开发商对商业用地的热情开始减退，表现出更为谨慎的市场预期。

据杭州一家研究机构统计，截至今年1月，杭州市区商业地产存量36754套，总面积达482.84万平方米，其中酒店式公寓库存产品面积123.57万平方米，写字楼165.93万平方米，商铺193.34万平方米。而杭州商业地产的月均成交量为10.9万平方米，按照目前的去化速度，现有存量的去化就需要44.2个月，大致为三年半的时间。

2013年杭州主城区共出让纯商业用地57幅，总面积达2032.9亩，总体量为388.7万平方米，成交额共计258.2亿元。华家池综合用地、蓝孔雀地块、火车东站地块等优质商业用地被绿地、复地、华润等外来大鳄瓜分。如火如荼的推地，再加上众多即将入市的可售商业地产存货，杭州整个商业市场的库存形势的确可称 压力山大 。

外来房企的集中涌入，给杭州商业地产市场带来了洗牌效应，以往商业格局极为落后的杭州，近几年迎来了商业布局的一轮 跨越式 发展。继去年西溪印象城、西田城、城西银泰城三个购物中心相继开业后，今年杭州还将有多个综合体项目集中上市：杭州首个万达广场，即将于今年12月12日满铺开业；中大 银泰城、西子国际的杭州大厦城市广场也预计将于今年年底面市。到2015年前后，钱江新城的来福士广场、高德置地广场，西溪海港城的VV PARK等也将依次露面。

以前全国性开发商占杭州市场开发量的10%左右，在今年过去的几个月里，除了全国性开发商，一些港资开发商和新加坡开发商也涌入这个市场，占据了开发量的25%以上。 世邦魏理仕杭州分公司董事总经理马英枢告诉，2016年之前，杭州商业项目将达到90个，其中大部分项目的开发模式采用了商场、酒店、写字楼、酒店式公寓以及住宅等固定组合模式，购物中心同质化严重。

跟同级别城市相比，杭州的商业地产确实发展较晚，消费需求也确实大量存在。但在近三五年的海量供应后，新项目之间优胜劣汰的局面也将很快出现，项目只有依靠差异化竞争才能实现生存。 赢商投资总经理方芳分析认为。

政策监管难跟进

商业地产市场风险的不断累积，也考验着地方政府政策监管的智慧。

今年1月底，苏州出台了针对商业地产的调控政策，对分割型的商业地产项目进行限售，规定冻结商业项目30%的体量不得出售、抵押或者转让，被称为苏州史上最严厉的商业地产调控政策。苏州该政策出台之后，杭州、沈阳、成都等同样存在商业地产过剩的城市是否会跟进效仿成为关注焦点。

杭州目前暂没有出台类似苏州的商业地产限制政策。 汉嘉地产咨询有限公司副总裁高贤林向中国房地产报指出，杭州商业地产未来将会出现结构性繁荣和过剩的景象，是消费需求和地块供应并没有形成有效的对接造成的。目前，杭州很多地方存在盲目的规划先行，这或会导致今后稿源：西部许多项目的空置和浪费。

中国房地产报在杭州走访发现，两年来，此前备受业内关注的杭州商业地产 禁酒令 并未严格执行，与其并存的是目前杭州酒店式公寓的海量供应，不少商业用地依旧在推出酒店式公寓房源。开发商将酒店式公寓项目以 写字楼 的名义审批，在交付后重新与业主签订装修协议，就可以规避政策。

数据显示，2014年杭州主城区在售有产权的酒店式公寓供应将达10615套，目前已知今年计划开盘的酒店式公寓将有超过5000套的房源。综合计算下来，今年杭州将有超过15000套酒店式公寓等待销售，预计消化时间约为2~3年。

前述房企高管指出，作为类住宅产品，酒店式公寓首先会受到杭州住宅市场降价潮的影响，进而加剧商业项目之间的竞争。这或将倒逼更多地方政府重新审视过去商业地产的发展政策，全面评估地方商业地产风险。

从投资风险和投资收益两个角度来看，杭州商业地产风险与收益均高于二线城市平均水平。 马英枢指出，杭州由于政府的预判、规划的引导，局部地区可能会出现供应压力增大的情况，但现在说过剩或者泡沫还为时尚早。