地产限购城市房价下降新增降幅更受关注

地产：限购城市房价下降 新增降幅更受关注 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

-珠三角4城市楼盘调研我们10.29- 0两天调研了珠三角主要城市典型楼盘销售情况，含年初以来实施限购的深圳、佛山，11月1日起对主城区实施限购的珠海，以及未限购的三线城市中山。

投资要点：

深圳：1、样本楼盘与周边二手房均价相差无几，甚至出现倒挂情况。2、刚需楼盘开盘价格均低于预期，销售情况较为理想，预计未来进一步打折优惠的可能性较小。大户型改善性高端楼盘受限购影响销售不太乐观，后续可能以价换量。

珠海：1、香洲区样本楼盘均价相比去年同期无实质性上涨，有下降的趋势；斗门区楼盘均价与年初几乎持平。2、市区相对热闹，郊区较为冷清，总体来说现场销售并不理想。11月1日起珠海将对主城区香洲区实行限购，并且对全市新申请预售楼盘限价，使本来就冷清的楼市雪上加霜，预计未来房价下行趋势更明显。

佛山：1、与年初相比，样本楼盘降价幅度多在5%-10%，部分降幅达20%。但多数是此前已有降幅，近期新增降幅较小。2、购房者对房价进一步下跌形成一致预期，销售情况主要取决于价格降幅有无进一步增加。由于样本楼盘新增降幅较小，销售情况不佳，签约率仅成。

中山：1、相对深圳、珠海、佛山等一二线城市，中山楼市比较火热。一方面，中山市处于城市化快速推进阶段，新区建设、城市向郊区扩张等带来供需两旺的局面；另一方面，中山不在限购范围内，购房需求受抑制程度较小。2、地段优势突出的楼盘价格较坚挺，销售较乐观，区位价值的提升进一步推动楼盘价格的提升和销售活跃。仅少数楼盘降幅较大。

综合来看，限购是影响城市成交量最关键的因素。年初以来即实施限购的深圳、佛山成交量严重萎缩，房价已有较大调整，而未限购的中山楼市相对火热，房价也更坚挺。大幅降价换量显著，值得注意的是购房者更关注的是新增降幅。我们认为深圳由于土地稀缺新增供应量较小，未来房价调整空间有限，特别是刚需户型；佛山新增供应量较大，房价有较大下跌空间，房价进一步下跌可换量；珠海出台“双限”措施表明了政府坚持房地产调控的决心，当地房价下行趋势将更明显；中山虽然楼市相对火热，且受益于珠海限购的“挤出效应”，但若房价上涨明显，未来也不排除出台限购或限价措施。

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