存量房贷利率酝酿上调.蹭飞

2月16日，北京出台楼市调控15条细则。与严格的限购政策同步，多套存量房贷利率差别化已经进入部级以上领导的视线。

市场预期，如果通过上浮存量房贷差别利率并辅之以税范围扩大，对投资性房地产购房者形成资金压力，将迫使他们出售房产以降低资金压力。而在严厉的限购政策抑制需求之下，长期以来在中国一线城市房地产市场中供不应求的供需关系，将得以暂时改变。

存量房贷利率差别化

上海、重庆两地房产税相继出台并实施，被业内人士称为执行力度过于温和。《中国经营报》获悉，如果房产税实施效果甚微，房地产调控依然没有明显效果，决策部门将不排除对多套房的存量房贷利率进行上浮，多套存量房贷利率差别化已经纳入决策部门的考虑范围，相关部门已经考察了中国香港、日本、新加坡业的做法。

谈及调整存量房贷利率的可能性，中央大学银行业研究中心主任认为，这存在可能性，一是国家对房地产市场进行调控；二是出于盈利需要，当前严控对银行盈利提出挑战，如果提高存量房贷利率客观上对银行是利好消息。

存量房贷利率差别化在逻辑上为业界提供了巨大的想象空间。一位接近决策部门的知情人士告诉，从操作路径上来看，各地分行与各地银监局可以通过央行征信系统筛选存量房贷的客户名单，并向辖内各商业银行进行提示，对存量房贷利率进行调整。

不过，商业银行更为关心的是具体执行细则。“如果要对存量房贷利率实行差别化调整，到底是根据套数还是根据按揭成数来调整？相关决策部门现在还没有什么具体的方案。”某股份制银行负责人说。

此前有消息称，相关决策部门已经在商讨上调房价上涨过快地区第二套以上（含二套）存量房贷利率的可能性，若计划最终成行，第二套以上（含二套）存量房贷利率上调至基准利率1.1～1.2倍。

上述知情人士称，决策部门倾向于选择房价上涨幅度较高的京沪一线城市先行试点，主要目的是预先削减房贷集中地区商业银行及金融系统风险，美国风险主要是从加州等房价上涨过快地区爆发。

“目前多套房存量房贷利率调整尚处相关部委之间的研讨范围之内，各商业银行的个人住房贷款部门也没有接到相关的执行通知要求，但可以肯定的是，存量房贷利率差别化将成为配合房产税、同时推进利率市场化的储备政策之一。”上述知情人士称。

广州、浙江等地港口库存近期一直下降央行《货币政策执行报告（2010年第四季度）》显示，2010年前 5 个月个人住房贷款月均增量超过 1800亿元，随着房地产调控政策效应逐步显现，6 月份以后出现明显回落。2010年年末，个人住房贷款比年初增加 1. 万亿元，在住户贷款中占比为45%。截至去年年底，购房贷款余额 6.2 万亿元，同比增长 29.7%。

利率定价水平尚待提升

在2008年国际金融危机蔓延之际，为应对国际金融危机对中国市场冲击，支持扩大内需，央行宣布从当年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。

此后随着经济形势好转和房地产市场回暖，个人住房按揭贷款大幅增长，其中不乏一些投机客和炒房客。根据央行数据显示，2009年个人住房按揭贷款新增1.4 万亿元，这一数据约为2008年的5倍，为2007 年的2倍。个人住房按揭贷款的迅猛增长已经引起监管部门的高度关注。

在存量房贷利率调整中，（）成为第一个吃螃蟹的人。2010年4月2 日宣布：根据与客户合同中的约定，在利率调整方式到期时将存量首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别调整至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。

但规定甫一公布即令中行饱受非议，跟进的银行寥寥，中行也没有大面积上浮存量房贷利率。“站在银行的角度，存量房贷利率上浮，那将提升银行总体定价水平，肯定是好事。去年我们也考虑和研究过对存量房贷利率调整，但是只有一两家银行做出调整，我们担心会造成客户流失并对客户造成伤害。”上述股份制银行零售银行负责人担心，如果决策部门不统一推进而只是靠个别银行出台政策，对存量房贷利率“动刀”难度会比较大，比如并不是所有银行与客户签订的按揭贷款合同都像中行约定优惠利率的期限，如果银行单方面提高利率可能会引起法律诉讼。