行业地产开工投资双降符合预期

地产：开工投资双降符合预期 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

开工和投资增速继续放缓：前四月全国实现房屋新开工面积5.45亿平方米，同比下降4.2%，自2009年10月以来首次出现负增长。

新开工总体来说是符合我们预期的，累计同比增速如我们预期的出现了负值，我们认为新开工累计负增长将会继续扩大，负增长预计年中有望见底。商业地产我们认为全年仍然能维持较为稳定的增长。新开工我们维持年初的判断，全年将略有增长。前四月实现房地产开发投资额1.58万亿元，同比累计增长18.7%，增速较2012年1- 月份回落4.8个百分点，符合我们此前的预期，预计未来增速将继续收窄。商业地产开发投资额则继续保持较高增速，我们对未来商业地产投资继续持乐观态度，全年增速将继续高位运行。我们预计全年房地产开发投资额增速约为17%，增速低点很可能出现在6月份。

销售降幅收窄，区域分化扩大：前四月全国商品房销售面积2.16万平米，同比下降1 .4%，降幅缩小0.2个百分点，基本符合我们此前预期。销售额方面，商品房销售额12421亿元，同比下降11.8%，降幅继续收窄2.8个百分点。商品房销售地域差异则继续扩大。东部地区销售面积累计降幅继续缩小2或者通过刘志军的帮助推荐个百分点，销售金额则缩小4.5个百分点，我们认为东部地区前期累积的刚性需求随着信贷宽松正逐步释放，基本面已经开始企稳，未来要不然销售降幅将继续收窄。中西部地区的销售恢复较为缓慢，销售面积降幅继续扩大4.7个百分点，销售额降幅继续扩大4.2个百分点。全年商品房销售增速我们继续维持年度策略观点，全年将略有增长。

开发商投资继续谨慎，加快销售是主基调：前四月房地产开发本年资金来源2.67万亿元，同比增长5.1%，增速回落 .1个百分点，回落幅度收窄。整体来看，开发资金来源增速继续下滑之快超出市场预期，5.1%的增速为历史第二低位。从微观层面上来看，开发商对未来的政策走向持谨慎的判断，因而放慢了进一步加大房地产投资的脚步。逻辑上讲，开发资金来源增速是投资增速的领先指标，如果微观主体继续保持谨慎，那么未来投资增长将继续放缓。从中长期角度，如目前地产商投资意愿不改变，明年地产投资数据将更令人忧虑。我们认为，目前时点，地产投资问题该引起社会的足够重视。预收账款降幅缩小在情理之中，因为三月份的销售在四月份基本实现放款且销售均价有所企稳，我们认为未来随着成交的逐步释放预收账款降幅有望继续缩小。