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■特约记者 陆彬杰 上海报道

根据易居中国统计，5月第三周上海市商品住宅成交量达到56.08万平方米，创86周新高，距离2007年9月最高峰时的数据仅有一步之遥。成交放量主要原因是改善性需求在普通住宅、公寓、别墅市场均得以充分释放，改变了之前主要靠刚性需求拉动的局面。

联排为代表的经济型别墅无疑是此轮复苏的主力之一。据华燕置业统计，4月份上海别墅市场成交量再度走高，尤其是联排别墅16.2 万平方米的成交量，成为2007年7月以来成交量最高的纪录。而供应方面却未能保持放量态势，4月份环比下滑10％，独栋别墅供应连续缩水，使成交受限，在此轮市场表现中，独栋别墅的成交量难以企及2007年水平。

事实上，这次经济型别墅的新一轮热销，一方面源于改善型需求的释放；另一方面，和目前上海的经济型别墅产品创新有较大关系，有些创新经济型别墅甚至可以卖到独栋别墅的价格。

供需成就“新老同热”

“每年‘五一’上海房展会都是别墅项目入市的好契机，通常4月份出现放量，但今年从2月份起就出现供应放量，4月份供应比去年同期增加 2.18％。从供应楼盘来看，主要集中在‘老面孔’的区域，如独栋别墅有浦东的御翠园、松江的佘山银湖别墅等，联排有松江的文翔名苑、嘉定的顺驰兰郡名苑等。”上海华燕置业研究中心总监冯伟表示。

一些开盘不久的别墅销售情况较好。5月9日，位于松江大学城板块的“红墅”开盘，此次推出44套房源，价格为1. 万元/平方米，房型面积在220平方米左右，至5月底，销售已经过半。

位于松江泗泾板块的泗泾颐景园，2月份共推出了157套别墅，单价在2.5万元/平方米，房型面积在198平方米左右，至5月底共销售57套房源。

同时，一些品质相对较高的联体别墅，销售也较为火爆，李嘉诚旗下的御翠园24套别墅，总价在2000万元/套以上，目前已全部接受定金，汤臣旗下的汤臣湖庭花园上月开盘当月成交 7套，预订16套……

据华燕置业统计，4月份联排别墅成交面积表现突出，共达到16.2 万平方米，环比上升44.27％，较去年同期增长105.96％，创下自2007年7月以来成交最高，可见，4月份联排别墅可称得上是成交旺季。

事实上，上海一些区域经济型别墅的热销，一方面源于区域的配套改善，如上述提到的红墅，位于松江大学城板块，随着乐购、易初莲花、开元地中海商业中心陆续开业，再加上轨道交通9号线的通车，整体配套得到了改善；另一方面目前上海的经济型别墅与市中心公寓价格相差无几，在这种情况下，这些区域的别墅成为众多购房人考虑的首选居所。

“别墅市场自去年9月起有所复苏，而进入2009年，从2月份起成交量重新进入上升期，成交量逐渐放大，市场回暖已成定局。就目前市场格局来看，4月份别墅供需比为1∶2.11，而今年的整个供需比也呈供不应求的局面，这会对市场产生激发成交效应，使成交量再度上扬。”冯伟表示。

混合型社区成市场主力

热销的经济型别墅大多位于混合型社区，如位于松江大学城板块的文翔名苑，由公寓及联排别墅组成，5月5日推出的1 0套联体别墅，开盘价为9000元/平方米，房型面积为200平方米左右，现在已经涨到1万元/平方米，5月底共销售了70套房源。

文翔名苑的联排别墅热销，同时也带动了公寓的销售，今年推出190套公寓，目前仅剩下十几套房源，价格为6800元/平方米。

作为大盘的万源城，也是别墅和公寓的组合，总体量在100万平方米左右。该案位于闵行古美板块，公寓的销售速度基本在每个月50套左右，均价已达到了1.8万元/平方米。 月初推出的102套联排别墅，目前单价已上涨到7.5万元/平方米左右，总价 000万元起。

易居中国分析师薛建雄表示，由于“90/70”的政策实施效果已经显现，出现了大量以小高层加联排别墅形态的混合型社区，这类物业都位于上海外环以外的区域。

分析人士指出，现在的经济型别墅之所以大多出现在混合型社区，这是开发商出于销售的考虑。“在混合型社区的销售中，公寓与别墅的销售是相互促进的，开发商通常能够以小户型公寓来带热区域市场，使得楼盘关注度得以提高；反过来，别墅的热销也能带动公寓房的销售。”薛建雄表示。

对于购房者而言，混合型社区的体量多半超过50万平方米，物业类型包括公寓、联排双拼类经济型别墅、小独栋别墅等，可提供多样选择。此外，有实力开发混合型社区这类大盘的基本是品牌开发商，能够保障大盘的最终配套更为完善。

冯伟也认为，开发多样性的物业，开发商能有更多的收益，资金回笼的速度也会加快，一方面，同一社区的购房人能够享受到同样的配套设施；另一方面，有了联排别墅的存在，可以提升社区的品质。

薛建雄表示，虽然经济型别墅占了总价低的优势，比较好卖，但是如果纯粹作为投资考虑，其出租可能会有问题。由于经济型别墅的自身特性和产品定位，一般的高端客户不太会考虑租赁。而这类产品的租金一般在 500元/月左右甚至更高，与市区公寓租金差不多，只能出租给中高端客户，而往往这类客户偏好于在市中心租房。

创新联排价格逼近独栋

“创新型经济型别墅的主要突破在于其视觉效果上达到了独栋别墅的感觉。这样在与其他联排同样面积、同样容积率的前提下，却能有更为舒适私密的居住感觉。”佑威研究机构分析师陆骑麟表示。

目前，上海一些名企旗下的联排或双拼别墅创新产品，销售价格已经接近独栋别墅。

金地旗下的金地湾流域是此类产品的代表之一，该案地处浦东世博核心板块，其双拼别墅最大的特点是，240～260平方米的空间有12米的面宽，进深仅7.6米。由于9个主要功能空间全朝南，有着接近于独栋别墅的南向面宽和空间尺度。正因为此，目前金地湾流域价格高达 0000元/平方米，单套400平方米左右的房型，总价过千万元。

保利旗下保利叶上海的联排别墅单价也和独栋别墅接近，该案位于宝山顾村板块，其价格达到了 万元/平方米，房型面积在200平方米左右，总价在600万元左右。该案一改联排别墅常见的“兵营排列”，通过前后拉开咬合错落的手法，将三户整合为一个基本单元体，独特的排列方式给人以类独栋别墅的透视效果和生活感受。

虽然创新性联排、双拼产品凭借其全新形象颇受市场青睐，但也有其自身先天缺陷。相关人士表示，双拼或创新联排产品前后分设或左右分设的进户门设计，会给小区的交通组织、道路设计都带来一定麻烦，有可能需要因此增加路径的长度和道路占地。如何处理好这一矛盾，正是创新型联排、双拼产品提升竞争力的一个关键和难点。

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