楼市回暖楼价难大涨.鼓励

北京大学房地产金融研究中心主任 冯科

广东合富房地产置业有限公司 副总经理 潘宇豪

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楼市回暖 楼价难大涨

他更在意的可能是项目的推进近两个月来，一系列刺激政策相继出台，在一个月内连续两次降息，多地住宅市场出现“小阳春”，二手楼成交也明显回暖。专家认为包括投资需求在内的广义刚性需求依然强烈，楼价不会大幅反弹但也降不到哪儿去，尤其当一手楼开发商取消优惠时，二手楼会跟进回暖。

专家论调

政策判断不明朗 引购房者恐慌入市

北京大学房地产金融研究中心主任 冯科

目前出现的楼市回暖，相比起“触底反弹”的说法，更像是在连续的降息降准，刺激经济的措施之下，开发商采取了取消优惠等策略，使得购房者对于此后的政策走向判断不明，从而引起了市场的慌乱，购房者恐慌入市的结果。

7月5日，决定，自2012年7月6日起下调金融机构存基准利率。至此，央行已经完成一个月内的两度降息，与年内两次下调准备金形成了市场叠加效应。

在两次降息落地后，7月7日，温家宝总理就楼市调控再次表态，称“要防止变相放松购房政策,毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作,促进房价合理回归,决不能让房价反弹,造成功亏一篑”。这已经是温家宝总理年内第五次谈到房价,五次均强调房价合理回归。

但是，我认为很难出台进一步更严厉的措施。目前房地产调控的措施如果能够维持已经非常不易，如果说有新政策的预期，可能是类似这样的措施，增加持有成本。一旦这种措施出台，无论是一手楼市还是二手楼市，都将引起下跌。但是这样的政策短期内出台的可能性不大。

但是，从短期来看，房价处于持平、僵持的状态可能性更大，而大幅反弹的可能性非常小。从下半年的楼市来看，成交量可能继续放大，但是价格依然会保持平稳。目前对于我们的经济体来说，控制通货膨胀的政策和效果依然不算太理想，投资的需求还是非常强烈。某种程度来看，投资的需求更大于自住的需求。因此，以目前楼价，该买的可以出手了，价格应该降不到哪里去。

由于二手房主要是自住的需求，而且供给比较平衡，一手房投资需求更大，因此房价回暖在一手房的表现上肯定大于二手楼市。

刚性需求释放 楼市处U形底部

广东合富房地产置业有限公司 副总经理 潘宇豪

从5月份开始，二手楼市确实出现了一波回暖，尤其是6月份，根据合富最新公布的显示，广州二手住宅成交均价连续第5个月录得增长。据合富置业成交数据显示，2012年6月广州二手住宅成交均价为16844元/平方米，环比2012年5月上升5.6%，同比2011年6月上升5.1%，而6月份也是自今年年初录得限购以来二手成交均价最低点后，连续第5个二手成交均价走高的月份。

这是在楼价调整期的一个放量，但是属于反弹或者回升，目前仍不好判断。并不一定是V型反弹的底，我更倾向于这是一个U形底。限购措施一天不取消或者不放松，楼价大幅反弹的几率就不存在。

最近连续的降息，对于房地产肯定是利好，对于有购房需求的人，有一定的提示作用。但这并不是二手房回暖，看楼者增多的一个决定性因素。降存准率或降息是市场的一个信号。目前，房地产调控没有一个明确的放松信号，但是从经济环境和经济刺激来说，确实出现了放松的力度。

从5月开始的放量，我认为主要是跟之前积压很久的刚需有一定关系。这里所谓的刚性需求，并不是只有居住的刚性需求，还有投资的刚性需求。这段时间，等其他投资不理想，但是市场资金总需要一些去处。虽然政府反复强调不能把房地产作为投资工具，但是事实上目前很难做到。在这个广义的刚需影响下，二手楼市才出现现在的回暖。

和一手楼相比，二手楼市的反应一般比较滞后，发展商对于市场和政策的判断会更加理性和可把控，而二手楼主要是散业主，各自的反应也会比较散。因此一手楼市可以说是二手楼市的前标，如果一手楼放量，或者发展商收掉相应的优惠，可以判断二手楼市也将跟进回暖。 （潘彧 整理）

微观点

@中国首席经济学家向松祚:经济进入“去杠杆化”和“债务-通缩”，宏观调控财政政策必须唱主角。货币政策是配角。今年连续降准和降息，股市毫无起色，依然萎靡下降，是最重要的证据。1.适当加大赤字刺激力度。2.鼓励地方政府发债。 .鼓励企业发债。4.大幅度减税。5.提高对低收入层的财政补贴。

@副行长曹彤：在方面，我们也只有住房和按揭初具制度体系，其他诸如家电、教育、等都才刚起步。消费信贷体系绝非银行单独可为，涉及征信、抵押登记、司法保障等多方面。

@股份有限公司董事长李东生：电子产业光凭一个硬件就能打遍天下的时代已经过去，未来的竞争将是软硬兼施。只专长于软件或硬件的传统业者，需要通过整合来建立起这种优势。而竞争优势是否能真正建立，则取决于用户是否认可。