上海市土地市场现涨价苗头.鼓励

在土地成交金额和成交量连续数月上涨后，上海的地价终于终结了此前的向下轨迹。即将于本月14日出让的浦东新区浦兴社区一很有“故事”的地块，刷新了上述地块挂牌价的新高，其较2011年2月上调了6.89％。

对此，21世纪不动产分析师罗寅申告诉，目前上海已出现了地价微涨的苗头，新近挂牌的土地比年初已有2.2％的涨幅。

“地王”上调挂牌价再售

土地出让公告显示，浦东新区浦兴社区Y000902编制单元地块，东至金业路，南至现状农民工集体宿舍，西至西沟港20米绿带，北至现状六层住宅。规划用途为普通商品房，出让面积1719 .2平方米，容积率1.8，起始总价4.81亿元，起始楼板价15542元/平方米。

了解到，该地块是一幅很有“故事”的土地。2011年2月，该地块曾被上海景瑞投资有限公司以6.6亿元摘得，折合楼板价21 62元/平方米，是2011年上海 “单价地王”。其后，上述地块被景瑞投资退地，而今又以调高土地挂牌价格的方式出让。

不同的是，2011年上述地块出让时，起始总价为4.5亿元，比现在的起拍价4.81亿元便宜 100万元。此次上调幅度为6.89％。

起拍价上调的背后，是上海土地市场开始出现的一轮价格上调走势。

钱生辉投资咨询有限公司总经理告诉《每日经济》，直到今年十月初，上海诸多土地因为无人预申请而中止挂牌。一些地块即使通过预申请，成交价格也不高。

比如，9月19日成交的奉贤区海湾镇0 -01区域地块，虽然参与竞争的门槛非常低，地块挂牌价仅 09万元，但最终也不过是以底价成交，并未出现很多人期待的积极竞争局面。除上述地块外，九、十月份还有多幅土地是以底价成交。

事实上，房企或面临着“补仓”压力。根据罗寅申的统计，截至11月7日，上海今年新出让的各类经营性用地总建筑面积约700万平方米，但截至今年10月 1日，销售的各类商品房总面积却多达94 万平方米。新购入的土地总建筑面积比房企同期预售的房屋面积还少200多万平方米。

然而，土地市场并未出现价格大幅上涨。对此，罗寅申认为，由于供应充分，未来上海的土地成交价格，应该还是保持一个相对温和的态势。

依然看好上海地产项目

虽然上海土地价格整体走势保持温和的上涨，但上海的房地产项目在众多开发商眼中，仍具有投资价值。

中房信分析师薛建雄告诉《每日经济》，他曾对上海和周边二、三线城市的房地产项目有过一次考察，发现相对于二、三线城市，上海的房地产开发项目投资风险更小，收益也更为持续、稳健。

他同时表示，在周边的二、三线城市，一个总建筑面积10万平方米的房地产项目可能要卖4~5年才能卖完。而上海这样的城市，一个有1000多套供应的项目，可能只需要7个月就能卖完。

比如上海奉贤新城的卓越世纪中心，虽然售价不过14000元/平方米出头，今年 月开盘至今已成交1454套房源。而其他一些刚性需求楼盘，也已在一年中卖出了1000余套。他所接触的一个嘉兴项目虽然体量面积很小，售价也只有7500元/平方米，低于周围的其他项目，但直到目前却卖得很差。

卖不动不仅如此，二、三线城市还有融资上的压力。莱蒙国际执行董事兼首席财务官林战也曾告诉，二、三线城市比一线城市更难获得开发贷，这使得一些房企不得不寻求相对较高成本的融资渠道。