高考加油地产近期政策面评论润物细无声魏家

地产：近期政策面评论 润物细无声 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

投资要点近期政策面概览：2011年末至2012年初，政策面变化主要围绕两方面，一是管理层，包括住建部和央行，先后公开表示支持首套房贷；二是地方政府在中央“引导合理住房需求”政策框架及自己的权限范围内，通过减免税费、住房补贴、限价松绑、提高公积金贷款额度、提高普通商品房标准等方式刺激需求，尤其是9日非限购的三线城市芜湖出台的地产新政尤为引人注目，其包含了免契税、送房补及送户口等多项优惠措施，这与08年底西安、南京等城市出现的救市政策极其相似。

“稳增长”及三四线城市基本面风险是近期政策面变化的主要原因。之所以近期政策面发生找到这款插件再点击后面的管理如此变化，原因之一在于，在经济“稳增长”和现行体制之下，无论是中央和地方显然都不希望看到房地产市场长期过度萎靡，因此希望有合理需求托底；原因之二，2011年全国商品房销售额增长12.1%，总体实现温和增长，全年的主要增长动力来源于三四线城市，而房价收入比较高的一二线城市已经先行调整；但从2011年四季度开始，我们发现是基本面调整蔓延至三四线城市，包括土地市场，调整速度甚至快于先期已出现较大幅度调整的一二线城市，后期这些城市基本面可能承受更大下行风险，因此引发地方政府出台托底政策。

2012年政策面将柔风细雨般的渐进式改善，虽短期内效果不明显但仍不容忽视其累积影响。我们在年度策略认为政策面将不会出现重大转向，但2012年政策环境总体好于2011年，一定是有保有压，改善节奏将是渐进式的，柔风细雨般的点滴积累，我们预计未来还会出现有农民依然可以在更高的山上种植咖啡”。更多的政策面变化来自于中央和地方，包括需求端和供应端，尤其是流动性层面。目前来说这些改善都不会改变行业基本面中期下行趋势，但决不可忽视其累积影响。

投资建议：估值有支撑，及早布局龙头股。虽然近期对货币放松时点的预期稍有延后，同时基本面持续低迷，但政策面的渐进式改善预期或将为估值托底，维持“增持”评级，目前对于具有整合优势的一线龙头（保利、万科等）和以首套需求为主要客户群的低估值二线龙头（中南、首开等）仍可及早布局。