房地产信托接二连三出现提前清盘美食

房地产产品出现接二连三的提前清盘现象，令业内专家惊呼“在本轮房地产调控中，担心信托风险会先于而爆发。”昨日了解到，监管部门警惕风险已经介入，重点关注今年房地产信托的兑付问题，要求在到期兑付日的前6个月就要开始设计风险化解方案。而信托业内人士表示，房地产信托提前清盘对开发商、投资者和信托公司三方来说均有损失。

接二连三提前清盘

山东信托近日发布《“海岸股权投资集合资金信托计划”提前清算公告》，这款房地产信托产品成立于2011年 月，资金规模为8500万元，原定期限为2年，但提前一年多就清算，不过公告披露该房地产信托产品达到了预期年化收益率10％。

另外，山东信托还发布了《彭和大厦项目集合资金信托计划提前分配公告》，表示因借款人提前偿还该信托项下部分贷款本息，该信托计划项下14个月期限信托单位已达到信托合同中提他们甚至在采访我时中直接问有没有作弊。我想可能是英国人在香榭丽舍大街上获胜前终止条件，同时达到了预期年收益率8.5％。

而天津信托近期发布的公告显示，“正元投资·收益权投资及回购集合资金信托计划”于2009年11月发行，期限为两年半，即应在2012年5月到期，但实际上在今年2月10日提前宣告终止，比计划提前 个月清盘。信托公司在10个工作日内对该信托产品进行清算，并于今年2月24日前将信托财产划入受益人指定的银行账户。

“最近房地产信托产品出现接二连三提前清盘的情况，实际数量比公告出来的更多。”一家信托公司的市场部副总经理对表示，信托公司一般对公开产品被提前清盘的事非常“忌讳”，因此不少房地产信托产品是在信托公司、开发商和投资者三方协商后被“悄悄”清盘，根本不愿意对外发出公告。

涉及三方均有损失

“说实话房地产信托产品一旦被提前清盘，所涉及到的三方利益都有损失。”以上信托公司的市场部副总经理坦言，虽然部分被提前清盘的房地产信托产品在公告中声称收益水平达到预期年收益率，但投资者的实际收益还是有所“缩水”。

在山东信托发布的两份提前清盘公告中注意到，虽然一方面表示“本信托计划达到了预期年收益率”，但同时另一方面也表示“根据信托合同约定按照信托计划实际存续期间计算”。

“打个比方说某投资者出资100万元购买一款房地产信托产品，原定期限是1年，预期年收益率为10％。”以上信托公司的市场部副总经理向解释其中的“奥妙”，那么投资者到期后应该获得的收益是10万元。但这款房地产信托产品提前 个月清盘，那么投资者获得的10％年收益率只能对应9个月期限，实际获得收益只有7.5万元。而投资者提前收回资金后，在信托市场上基本找不到期限 个月而年化收益达到10％的产品，所以实际总收益必然“缩水”。

而从信托业内了解到，不少中小开发商在春节前就“被逼”将发行的房地产信托产品提前 个月左右兑付本金和收益，否则信托公司以后不仅取消与相关开发商的合作，而且在整个信托业内将相关开发商列入“黑名单”。因此，不少中小开发商在楼市销售惨淡难以回款的情况下，只能折价转让开发项目或地块作为应对。

“其实信托公司也面临客户资源方面的损失。”以上信托公司的市场部副总经理告诉，由于投资者的实际收益缩水而很可能流失，这使信托公司的信誉受到影响，对以后发行产品将造成影响。

监管部门警惕介入

“在本轮房地产调控中，各界都关注银行业的风险，我更担心信托风险会先于银行而爆发。”中央大学业研究中心主任表示，流动性对金融机构固然重要，但在不少情美国和欧洲的经济情况会错综复杂况下，流动性风险是表象，其背后原因是信用风险。银行主要是信用风险，信托或遇信用风险与流动性风险双重挤压。

郭田勇分析，发行房地产信托的开发商比向银行贷款的开发商质量差，通常是达不到银行融资条件而转投信托公司。同时信托产品收益率较高，开发商的还本付息压力大。另外，银行对风险更为重视，频频通过压力测试和拨备计提等手段以防控风险，但还没听说有哪家信托公司在做压力测试。

了解到，多家信托公司已经针对正在运行的房地产信托产品，专门成立了由高管亲自主抓的“保证兑付小组”。银监局已经开始对所处辖区的信托公司展开检查，重点关注今年房地产信托的兑付问题。监管部门要求各家信托公司密切关注存量项目的运况，注意项目企业现金流情况和第一、第二还款来源有无发生变化，并要求在项目到期兑付日的前6个月就要开始设计风险化解方案。

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